另类的Seller financing, 让你每个月多赚1000美元

通过seller finance买到的property,余款还没有全部付清,可以再通过seller finance卖出去吗?比如买过来的每个月支付$1000,卖出去每个月收到$1200?每个月赚$200

这是群里同学问的问题。

关于这个问题,因为投资者是通过seller Financing 从个人手中买房子, 需要去看看,Seller Financing合同的规定,是否允许你这么做。

一般贷款里面,无论是普通的银行贷款,还是个人的Seller Financing,  都会有 Due-on-sale clause的存在,避免这种连环嵌套的Seller Financing情况。也就是要求,如果房子卖出后, 中间的投资者,必须把贷款全都付清。

这种Seller Financing,也就是我们说的传统的卖家贷款, 一般都会有产权的转移。

传统的卖家贷款还有一个缺点,一旦买家不付钱,你需要走法拍程序,拿回你的房产。这就涉及到律师费, Sheriff Sale等昂贵的费用,以及漫长的诉讼期。

有什么方法规避上面说的问题,有效利用以前的贷款,同时也能把房子卖出去呢?

比如:

你以30万美元买的房子,银行贷款是4%,30年固定贷款,每个月本金和利息是$1432,但还没有还清。

现在房价和利率升高了,是否可以通过Seller Financing 高价卖出 (35万美元),贷款利率为9%, 30年贷款,每个月本金和利息为$2816. 这样,每个月可以净赚 $1,384?

答案是可以的。

你可以做另类的Seller financing,  类似于汽车贷款。 你把房子卖出去,但是,产权还保留在你的手中, 买家分期付款。 直到买家把所有的贷款都还清了,才有产权转移。 这种另类Seller financing的方式,在不同州有不同的称呼: Contract for Deed, Land Contract, Bond for Deed.

在我所在的路易斯安那州,即便房子还有贷款,我们也可以用Bond for Deed的方式,把房子卖出去,产权还保留在我们的手中。银行是允许投资者这么操作的。这样我们可以有效地利用银行贷款,赚利息差, 每月多赚1000美元。

用Bond for Deed的方法,我们一般的卖价会比市场价高。

跟传统的贷款一样,买家负责支付地税和保险,没有当地主掏粪的烦恼。

而且,万一买家不付款了,我们可以便宜而快速地拿回房产。

按照法律规定, 在买家收到未付款信45天后, 如果买家还不还款, 卖家就可以终止Bond for Deed 合同,启动eviction程序,拿回房产。

在我们的《找Deal 和法拍》训练营的最后一课,我会详细讲这种退出策略,包括如何找到这样的买家,这样,我们可以有效利用现有贷款,高价卖出房产,每个月多赚1000美元。

作者

  • 房博士@北美地产学堂

    大学教授,房产投资教练,北美地产学堂创始人,在学堂教授《找Deal和法拍》训练营。 我会教你如何通过房产投资,快速实现财富自由。 微信: meimengcz88

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4 comments on “另类的Seller financing, 让你每个月多赚1000美元

    1. 谢谢你对我们的认可。我们最近刚开了一个长达3个月的找deal实操训练营,不过只招《找deal和法拍》课程的优秀学员。

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