众所周知，湾区以高收入，高房价著称。
特别是疫情期间，科技公司的估值飞速增长，整个湾区的房价也随之疯涨。
然而，随着通胀加剧，美联储持续加息，目前绝⼤部分科技公司的市值已经跌回到疫情前，甚至比疫情前更低。
上周⻢斯克引爆硅谷裁员潮，推特裁员50%震惊科技圈。
今天脸书⺟公司Meta开启史上⾸次⼤规模裁员。
苹果、亚⻢逊、⾼通等科技巨头集体暂停招聘，硅⾕仿佛⼀夜之间进⼊“寒冬”。
那么，湾区的房产市场将会受到什么样的冲击？房价会崩盘吗？买家何时进场抄底？
01
我们以San Jose为例，来看看目前湾区房产市场的概况
⾸先，我们来看看San Jose不同房屋类型的市场情况。
9⽉，San Jose的独⽴屋的中位价是143.25万美元，⽐去年上涨2.3%，但⽐今年4⽉份的最⾼点下跌了11.5%。共成交425套，⽐去年下降了22%。
房屋上市后，⼀套房⼦的平均市场停留时间为28天，⽽去年仅为11天。可⻅，随着市场不确定性因素增多，买家的观望情绪浓厚，房屋销售周期变⻓，房屋销售量随之减少。
San Jose的town house的中位价是102万，⽐去年上涨6.3%。9⽉共成交74套，⽐去年下降了37.8%。平均市场停留时间为26天，⽽去年仅为10天。
San Jose的condo中位价是70万美元，⽐去年上涨11.1%。9⽉共成交124套，⽐去年下降了23.9%。平均市场停留时间为34天，去年是25天。
值得注意的是，与疫情期间独⽴屋⼤涨的⾏情相⽐，condo的屋主们是卖了个寂寞。
由此可⻅，湾区不同房屋类型中位价格差异很⼤，condo明显不受欢迎，房
价⾄今没有回到2018年的⾼点。因此，买房的朋友们要注意，如果追求房屋
升值，在湾区不太适合买condo。
其次，我们再来看看，与前⼏年相⽐，San Jose都会区的房屋销售数据以及新上市房源情况。
10⽉，San Jose房屋销售数量继续减少，只有238套，⽐去年减少40%，是最近4年⾥同期销售数量最少的。
从房价趋势来看，San Jose的房价在4⽉份达到最⾼点后开始⾛下坡路。
在进⼊10⽉之前，今年房屋销售中位价，⼀直都⽐去年⾼。但是随着房价的持续下跌，进⼊10⽉后，San Jose的房屋销售中位价⾸次出现⽐去年同期下降2%的情况。
另外，San Jose新上市房源也在减少，10⽉新上市房源233套，⽐去年减少34%，⽽且数量⽐前⼏年都要低。
可⻅，随着市场逐渐冷却，房价持续下跌，卖家也在犹豫，买卖双⽅在互相博弈。
02
从微观的具体房源来看看，市场上什么样的房子在持续降价
什么样的房⼦依旧抢⼿？
打开Redfin，我们会发现在售的房屋有hot标识变少了很多。有的房⼦在市场上停留超过三个⽉，连续降价好⼏次都没有进⼊合同。
⽐如：802 Cherry Orchard Pl,Santa Clara, CA 95051，4房2.5卫，2,140sqt。今年5⽉17⽇成交价是$2,231,500。但是6⽉29⽇，却以$215万的价格上市，之后不断降价，⽬前11⽉3⽇挂价是$1,737,000。
这套房⼦看记录是opendoor的，他们买在了市场最⾼点，然后现在⼜降价接近50万，仍然没有卖掉。
细看这房子，就会发现有几个很明显的缺点：
1，lot小，只有2750sqt；
2，学区⼀般，小学只有4分，中学也只有6分。
3，房⼦沿⻢路，有噪⾳灰尘；
4，还有hoa，$268/month。
这些缺点，大大限制了房产的增值。尤其在房市下⾏周期，降价不到位，就⽐较难出⼿。那么，在湾区，什么样的房⼦依旧抢⼿？
⽐如：59 Del Monte Ave,LOS ALTOS, CA 94022，3房2卫，1,284sqt，挂价$2,298,000，10⽉27⽇上市，就是hot，11⽉4⽇上市⼀周就pending了。
房⼦很⼩，很破旧，但它的地段很不错，lot⽐较⼤，有6,804 Sq. Ft，学区也不错。
⽐如：20669 Scofield Dr，Cupertino, CA 95014，这也是个破旧的房⼦，10⽉12⽇上市就收到20个offer，8天就pending了，有的agent还没来得及看就被⼈抢⾛了，据说成交价超过2.55m，⾼于asking近50万。
这房⼦的优点，就更典型了，lot很⼤，0.26 Acres，好学区，好地段，是公开市场的好deal，抢的⼈肯定就多了。
可⻅，湾区⼨⼟⼨⾦，房龄和屋况不是问题，决定房屋价值的是⼟地⼤⼩以及它所在的学区和位置。（当然，如果你是卖家，想要把价格卖的更⾼，最好把房⼦装修装饰⼀下，把潜在的价值都挖掘出来。）Lot⼤，学区好，交通便利，没有硬伤的房⼦，总是最抢⼿的。
即便在经济衰退期，也是最抗跌最保值的。⼀旦房市进⼊上升期，也是涨的最多的。03
从历史数据，我们来看看湾区房价走势
重点分析通胀/美联储加息以及与房价之间的关系。
根据淘沙找房数据显示，从2000年到现在，San Francisco-Okland-Berkeley都会区房价从395k涨到1458k，涨幅269%。
San Jose-Sunnyvale-Santa Clara都会区房价从486k涨到了1653k，涨幅240%。
那么，我们再来看看下⾯三张图表，分别是利率，房价和通胀数据。
在最近40多年⾥，总共经历了6次recession，时间最⻓的是⼀次是2008年，持续了将近18个⽉，最短的⼀次是2020年，只有短暂的1.5个⽉。
经济是有周期的，房市也是。我们可以看到，除了2020年是因为疫情导致的recession，其它⼏次recession⼏乎都是以美联储加息到⼀定程度以后开始，以美联储降息到⼀定程度结束的。
每次recession之前，房价的⾼点和美联储加息的⾼点基本保持⼀致，随后经济衰退，房价进⼊下跌周期。recession持续时间越⻓，对房价造成的杀伤力也会越⼤，也就是说，房价在低⾕徘徊的时间会变⻓。
Recession出现以后，美联储开始逐步降息，房价随之企稳，过渡⼀段时间以后，市场信⼼恢复，⼜开启了新⼀轮的房价上涨。
可以说，在过去的40多年⾥，房价⼀直是螺旋式上升的，⽽且是⼀波⽐⼀波⾼。
我们再来看看通胀⽔平对房价的影响。
从图中，可以看出，发⽣在1980年的recession，通胀特别严重，即便美联储疯狂加息，但是房价并没有下跌。
直到1981年再次出现recession，这个时候通胀开始迅速往下⾛，利率仍然处在⾼位，房价才开始下跌。可⻅，在⾼通胀的时候，即便是⾼利率，进⼊经济衰退期，房⼦因为有抗通胀的优点，相对来说，还是⽐较能抵御⻛险的。
每次经济衰退⾯临的情况可能都不同，但我们可以通过查看历史数据，以史为鉴，了解⼀些信号，获得⼀些启发。04
当前面临的情况，房价是否会崩盘
如今，机构⼤佬们对于recession的判断⼏乎是⼀致的，都认为经济衰退不可避免。确实，从上⾯的历史数据也可以看出，除去2020年因为疫情的特殊情况导致短暂的衰退，繁荣的时间已经够久了，也该衰退了。
我们来看看失业率和recession的关系。从图中可以看出，每次recession开始之前，失业率都处于低点，在2.5-5之间。
⽬前，9⽉湾区的失业率是2.2，处于历史最低点。
然而，随着美联储持续加息，科技公司的股价不断创新低。根据trueup数据显示，目前科技公司的平均股价⽐去年⾼点下跌了60.4%，其中有34%的科技公司（158家）下跌幅度超过75%，真的是惨不忍睹。
科技巨头们也扛不住了，纷纷裁员/冻结招聘。如图所示，随着科技公司的股价持续下跌，裁员潮不断袭来，⼀波接着⼀波。
在刚刚过去的10⽉，科技公司裁员⼈数达到22730，11⽉才刚开始，裁员就已经达到23201⼈。正如此前华尔街⽇报报道的，脸书⺟公司Meta今天如期进⾏⾸次⼤规模裁员，裁减超过11000个⼯作岗位，裁员⽐例⾼达13%，招聘冻结延⻓到明年第⼀季度末。
可以预⻅，湾区未来的失业率将会上升。这也预示着⼈们对⾼房价的承受能⼒会下降，购房的需求会受到抑制。因此，房价会继续承压往下⾛。
从供给端来看，Angi做了⼀份关于美国住房短缺最严重的⼤都会城市的研究报告，排名第⼀的是San Jose。湾区⼟地有限，能开发的⼏乎都已经开发了。
供给不⾜的现象将⼀直存在。⽽且这些年房价⾼涨，房屋净值增长了很多，屋主除⾮特别急需⽤钱，⼀般不舍得在房价下跌的时候卖掉低地税的房子。
这也意味着，湾区房价会下跌，但要崩盘概率很小。总之，历史数据告诉我们，每次经济衰退都蕴藏着地产投资的良机。
如今我们正⾯临着经济衰退，危险与机遇并存。房价在下跌，跌幅会有多⼤，将持续多久，主要取决于通胀⽔平，房贷利率，recession持续时间，失业率，房屋库存等情况。
何时抄底，我们需要⾛⼀步看⼀步，密切关注美联储加息或降息的⻛向标以及市场的变化，更需要亲⾃投⼊到市场中去。所谓的底，是相对⽽⾔的。
对于刚需⾃住房买家和投资买家，考量的因素和买房的策略是不同的。另外，每个⼈的⻛险承受能⼒也不同，要根据⾃身的情况⽽定。
© 2022-2025