碰到专业租霸，如何赶走他们？
投资房地产十年多了，我还是第一次碰到这么嚣张的租客。
今天跟您分享，我是如何在一个月内，赶走这个专业造假的租霸？
视频最后，我给大家总结了我多年来赶租客的经验教训，包括如何不需要发驱逐通知(eviction notice), 就可以赶租客。
今年7月底，有一个租客通过Zillow 联系我们。
这个租客看起来很靠谱，他的信用分数在800分以上，收入证明也齐全，还提供了单位和银行的证明。
当时我们想用我们做房产管理的平台，对他进行背景调查。
但他说Zillow已经做过背景调查了，他不想再花一次钱，做无谓的背景调查。
我们也就相信了他。
他急着搬进来。 在搬进来之前， 我们要求他交押金以及第一个月的房租。我们要求他用cashier check, money order, 或者zelle 交。
他说他刚搬到这座城市，没法出Cashier check, 也没有zelle账户，可否用我们的收款平台支付？
因为我当时人在海外，我们的助手就同意了他的支付请求。
我们看到他支付后，给了他拿钥匙的密码。
8月3日，他顺利搬进了房子。没想到，很快我们发现他用信用卡支付的钱被退了回去。
我们要求他重新支付，他开始用各种借口延迟支付，最后总算是用信用卡支付了。
但是，很快他又用同样的伎俩，把支付的租金和押金，用信用卡的dispute的功能，要了回去。
我们很生气，让他用cashier check, money order或者ZELLE重新支付。如果不付，我们会驱逐他。
他威胁我们，说他的母亲是律师，我们赢不了官司。
而且他有证据，他已经支付了。 他不欠我们任何钱。
但我们没有被吓倒，继续做我们该做的。
到8月25号，是他支付下一个月房租的日子。我们看到8月25日他没有付房租，马上就关闭了他再次用信用卡，在我们的平台上耍花招支付的可能性。
第二天，8月26号，我们向法庭提交了驱逐申请。
开庭时间定在9月17号，中秋节。
到开庭那天，他没有出现，我们顺利赢得了案件。
为了安全，在拿到判决书后的第3天，我们交了30美元，要求法庭安排警察去驱赶他。
9月26日，警察去执行驱逐时，发现他已经搬空了。
从8月26日立案，到9月26日拿回房子，花了我们整整1个月的时间
这次经历给了我几个重要的教训：
- 问一下租客打算什么时候搬进去，如果他们说As Soon As Possible，要马上搬进去，这样的租客，要小心。
- 租客不交租，在发了 late notice （租金晚交的通知）后，如果他还不交钱，马上立案，安排驱逐。
- 在租客搬进去之前，一定要收到现金支票（cashier’s check）或汇票（money order），或者Zelle, 不要接受其他支付方式。
- 不要相信Zillow平台的背景调查，Zillow的背景调查以及各种申请资料， 有可能被伪造。一定要用其他平台，重新做背景调查。
- 千万不要允许租客用信用卡支付押金或房租，租客很容易通过信用卡dispute的功能, 把原来交给你的钱，要回去。
最后，分享给大家一个小技巧：我看到法庭上，有些房东输掉了官司，是因为房客说，他没有收到 eviction notice（驱逐通知）. 房东也没法证明他给租客发过。 所以法官判房客赢，还可以继续住。 这是房东的一大损失呀。
其实在我们州，只要你在租约中加上以下这一条款，就可以合法地不给租客发驱逐通知。
WAIVER OF NOTICE Upon termination of the right of occupancy for any reason, Lessee hereby expressly waives notice to vacate premises prior to institution of eviction proceedings in accordance with La. CCP Article 4701 and La. CC Article 2713.
快看看你们州是否也可以这么做吧？
我是房博士，关注我，通过房地产投资，开启财富自由之路！我们下次见！
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