现在的市场，让人想起了2008年的次贷危机。
那时的拉斯维加斯，遍地是几万美元的独栋别墅，无人问津，成为了那个时代的标志性记忆。
大部分那时入场投资房地产的，都是赶上好时候了，但是对于Rachel来说，那是真实的惨痛经历。
从2006年开始，她在拉斯维加斯买投资房，那时房价刚刚开始下降。她最多一次买了6个房子，全部用的贷款。结果抄底抄在了半山腰，真正的风暴一来，全部沉入水底。
她说，那个时候真的是小白，不知道什么是现金流，以为价格降了就捡到了便宜。结果很多房子，每月还要往里再贴进去几百美元。
最终她发现，如果继续拿着房子，也许要等到十几年以后，价格才会回到当初，投资不成，反而成了沉重的负担。
无奈，她忍痛把3栋房子foreclosure，4栋shortsale，整个资产缩水了一大半。
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一上来就在地产投资上跌了这么大跤，绝大多数人可能就放弃了。
但Rachel的想法不一样。不服输的她觉得既然这样，就应该在这一块重新开始。
处理好房产，她去考了房地产执照，真正开始进入这个行业。
靠着自己房子shortsale拿到的现金，加上亲人、朋友凑在一起的钱约300万美元，耐心等来了风暴过后的好时机。
09、10年的时候，感觉价格降到了低点，开始入场抄底，用公司的形式买了不少好房子，这也让Rachel真正在房产投资上挣到了钱。
手里有了资金，Rachel就又开始自己买房投资。
房屋净值贷款HELOC（home equity line of credit)帮她解决了资金上的大问题。
因为不是拿W2的稳定收入，Rachel 的贷款条件并不好。次贷危机后，她一直都是拿现金买房子。
2015年，Rachal先后买了2个十几万的house，之后又卖掉之前的一个投资房，花25万买了一个4单元的公寓fourplex。这些买完后，她发现自己没钱了。
刚好的机会，她碰到了华美银行的贷款经理，了解到还有HELOC这样一种金融产品。
Heloc称之为房屋净值贷款，华美推出的产品特点是不查收入，个人或公司申请都可，最多可贷房屋估价的60%。
前十年只用付利息，不用付本金。而且还是按天计息，随借随还。不用的话，就相当于一笔储备资金放在手上，随时可以支配。
这对于Rachel这样的投资者来说，简直就是量身定做。
17年，Rachel陆续把自己手头现金买的房子，都做了Heloc，这使得她可使用的资金大大增加，而且也更加灵活。
当有租金或佣金收入时，她可以随时放到Heloc里，利用时间差来减少利息支出，现金流也变得更好。
遇到好的Deal时，则可以一下把几个房子的Heloc都取出来，用cash去拿到房子。拿到房子后还可以再通过Heloc，把钱拿出来，随时使用。
就是依靠这种不断滚动循环的方式，Rachel这两年投资房的数量增加了3倍。
2017、18年，Rachel先后买入了2个4个单元的公寓，地理位置非常好，一年到头都是满租。
当然，经历过08年的危机，Rachel在投资上，也更加注重风险的控制。
Heloc的利率是随着市场不断变化的，当利率升高时，Rachel就会尽量多还一些本金，甚至在利率相对比较低的时候，提前通过cash out refiniance把一栋房子里的钱拿出来，放到其他的Heloc里，以控制好整体的现金流。
这么多年的房产投资经验，Rachel已经能够非常熟练的运用各种金融工具，也有了更多应对风险的办法。
她手头还保留了几个没有贷款的房子，这样即使市场再怎么变化，利率再怎么升高，她都可以有足够的现金，去应付最坏的情况。
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现在的Rachel，不仅自己投资，还成立了管理公司，帮客户在拉斯管理着400多套房子。对如何选择和管理租客，也有着自己非常多的经验和心得。
能够从失败中走出来，重新获得投资和事业上的成功，Rachel靠的是自身不断的努力，在市场中摸爬滚打。同时，她对于各种新事物也一直保持着很强的好奇心。
Rachel说，她还有一个身份就是北美地产学堂的忠实学员和粉丝。
接触学堂是在她开车前往南加拜访客户的路途中，偶然在Youtube上听到的。她习惯利用碎片时间去学习，那天刚好地产学堂的Frank老师在讲土地投资。
Rachel一下子就被内容吸引。
Frank老师讲到土地的很多退出策略，这让开始尝试土地投资的她感觉收益匪浅。
于是，她立刻报名参加了很多学堂的课程，认识了房博士、Lily姐、Tim老师等各种大咖，也结识了很多志同道合的伙伴。
从找Deal到房屋翻新，远程投资到公寓投资，Rachel学习了很多，她笑称她结识了很多武林高手，学到了十八般武艺。
其实，经历了08年金融风暴、投资失败，又重新开始的她，早就已经是一个高手了。
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太厉害了，现在是不是也是那个阶段呢？
一个heloc好办法运用到极致，厉害
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哦哦
谁借给我3百万啊？😁