20年前，抵押贷款利率也是7%，但现在的情况，对于买房者来说，比那时要糟糕得多。
在今天的市场上，买家正面临着严重的库存短缺，高昂的房价，而且购买力比二十多年前要低很多，这很可能成为一场严重的危机。
我们对比一下20年前和现在各个方面的不同表现：
1、抵押贷款利率
现在30年固定贷款的平均利率为7.12%，连续第四周超过7%，这是自2002年4月以来的首次。
而在20年前，尽管抵押贷款利率在7%以上，但在此之前的十年大部分时间里，贷款利率都在7%左右。这和现在完全不同。
根据房地美的数据，从1992年到2002年4月，房贷利率平均为7.66%。之后开始下跌至2006年年中，平均为6.03%，同时房地产泡沫也达到顶峰。
2000年初期，美联储担心通缩，核心PCE价格指数从2001年3月到2002年3月仅上涨1.4%。而现在，美联储担心通胀，核心PCE价格指数年度同比上涨4.1%。
根据今年6月的统计，91.8%的美国房主的抵押贷款利率低于6%。82.4%的房主的贷款利率低于5%，62%的房主的利率低于4%。
2、供应和需求
现在所有拥有低抵押贷款利率的房主都不想也不能出售房屋，这就产生了锁定效应。
库存处于历史低位，销售低迷。买家没有办法，只好涌入新房市场，促进了新房的销售。建商加大了建设力度，但这还不足以抵消房屋供应的短缺。
需求仍然很旺盛，但也可能很快会发生变化。千禧一代已经进入组建家庭和买房的黄金时期，但随着利率超过7%，申请购房的人数一直在下降。
而20年前，情况有所不同。
2002年的一份记录劳动力市场的报告显示，尽管经济从2001年3月开始进入了为期八个月的衰退，但这一影响在当年的大部分时间里都没有影响零售和住房。消费者信心在2001年911恐怖袭击和失业率上升后才开始减弱。现房和新房的销售都保持稳定，房地产就业也是如此。
当时，独栋住宅的开工率、新房销售和现房销售都高于现在。抵押贷款申请量也继续攀升，这表明需求稳定，与今天的情况正相反。
3、房价
现在和20年前，房价都出现了大幅上涨。但最近的增长速度已经超过了20年前的增长速度。
当贷款利率在疫情中创下历史新低时，买家开始哄抬价格。根据标普Case-Shiller全国房价指数，从2020年1月到2022年6月的历史最高点，房价上涨了45.15%。
购房者增加了预算，加剧了市场竞争，这导致房价的上涨远远超过收入，因为利率很低，购房者能够用同样的收入购买更昂贵的房子。
随着利率提升，去年房价下跌了七个月，但今年开始复苏，目前的价格仍比2020年1月高出45.12%，略低于历史峰值。
20年前，房价也在上涨，但速度并不相同。
2000年1月至2002年6月期间，房价上涨了22.3%，仅约为疫情前至2022年峰值增长率的一半。 当时尽管房屋的价格也在上涨，但由于贷款利率开始放缓，买家负担能力也有所提高。整体趋势较现在要平缓许多。
4、可负担性
现在和20年前最大的区别可能是房价的负担能力。2002年4月，购买中等价位住房，需要家庭收入的27%来支付抵押贷款。
相比之下，现在的购房者，需要花费家庭收入的38.30%来支付中等价位房子的贷款。
还有就是比较房价中值与收入中值的比率。
1975年到2000年，房价中值平均是家庭收入中值的3.6倍。现在，这一数字已跃升至收入中值的5.9倍。
这一切都在于利率的快速上升，远远超过了收入的增长水平。导致目前市场陷入僵局，尽管买房需求仍旧强劲，但越来越多的人因为买不起而退出市场。
未来随着经济、利率的变化，房产市场的供需关系终将被打破，从而影响房价的走势。而现在，对于投资者来说，也许能做的就是积极等待。
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