进入3月份，读书营的大部分同学完成了《The Book on Tax Strategies》，我们开始读新书《The Book on Advanced Tax Strategies》.
在昨天的读书营Zoom直播分享会上， 我分享了新书第一章，税务改革给房地产投资者带来的好处。
以下是我分享的思维导图。
2017年的税务改革， 总体来说，房产投资者受益颇丰。
其中最大的好处是对于长期持有房产的投资者，税收优惠得到了进一步提高。
此外，房产投资者可以通过将房产租给他人来获得额外的收入，并可以在一定程度上抵消投资房产时产生的成本。但
是，这些好处也有限制条件和要求，需要仔细了解相关规定才能充分享受税务优惠。
下面总结一下之后，投资者们会发现有一些变化，需要注意。我们将这些变化分为不同的类别。
1. 贷款利息
在2017年之前，自住房的贷款利息抵扣限额是1百万美元。 但现在，只有75万是可以抵税的。
需要注意的是，这个限制只针对于2017年之后购买的房子。对于2017年之前购买的房子，限额还是1百万。
需要注意的是，这些规定只适用于自住房，对于出租房没有这些限制。
在2017年之后，拿出来的HELOC（Home Equity Line of Credit，住宅产权信用贷款）的钱所付的利息将无法抵税。
但是如果这些钱被用于购买出租房，那么还是可以抵税的，但需要做好规划。
建议开设两个不同的银行账户，将HELOC的钱转到另一个银行账户中，以购买出租房。确保你的HELOC钱是被用于购买出租房，这样才能避免税务问题。
2. 加速折旧（Accelerated Depreciation）
这儿我们了解了财产折旧和一个新概念——加速折旧。简单来说，加速折旧指的是在现在支付少量资金，未来能获得更大回报，因为现在的钱比未来的钱更有价值。
书中还探讨了一些可加速折旧的财产，如用于Airbnb出租的家具、商业所需的电脑、home office的家具、房产投资所用的车等等。
不同于其他财产，房屋分为土地和地上建筑。只有地上建筑部分可以折旧，且Residential 资产的折旧周期为27.5年，无法进行加速折旧。
但是，一些设施如冰箱、洗衣机等可以加速折旧。
而对于商业地产，如屋顶、暖通空调系统、报警系统、安全系统和防火系统等设施可以马上写下来作为折旧的费用。
3. 娱乐和餐饮
由于税务改革，娱乐费用不再可以抵税。比如，您邀请朋友来打高尔夫球等活动的费用是不能抵税的。
但是，您的餐费仍然可以抵税。比如，您组织活动请客户看球赛，门票不能抵税，但是吃饭的费用可以抵税。
2023年的政策是，你可以抵消50%。
为了让你更好地了解哪些情况娱乐和餐饮能够抵税，我在其他网站上找了一张最新的税务相关表格，供您参考。
4. Pass-through Tax Deduction
“Pass-Through Tax Deduction”对我来说是一个新概念。它适用于某些投资收入，前20%的收入是不需要交税的。
举个例子，如果您的收入是100美元，前20美元是不需要交税的，只有后面的80美元需要交税。我认为这很不错。
不过， 不同的收入，适用的税务条款不同。
1) House Flipping, 是满足Pass-through Tax Deduction条件的
您购买一栋房子进行修缮再卖出去，您赚了10万美元，前2万美元是不需要交税的，而后面的8万美元仍然需要交税。
2) Wholesale的收入是满足Pass-through Tax Deduction条件的。
Wholesale是指你跟卖家签署了一个合约，什么也不做，把房子卖给投资者来赚差价。
假如你把这个合约一卖，赚了10万美元，前面2万美元不用交税，后面的8万美元需要交税，
3) Real Estate Commission
如果您经营一个Broker公司，您客户支付给您的费用和收入都是符合要求的，前20%的收入是免税的。
如果您作为自由职业者,作为房产经纪人，您拿到的是1099表格，前20%的收入是不需要交税的。
但是，如果您是被雇佣的，比如前台工作人员，按工资支付，那么工资部分不符合要求，所以您所有的收入都需要交税。
4） Note 投资
如果您购买了本票 （Note）或者做私人借贷，收到了8%或以上的利息，那么您的利息收入不符合Pass-through Tax Deduction的要求，需要全部交税。
但是，如果您跟投资者一起合作进行房屋翻新等，您收到的钱是符合这个要求的。
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