Real Estate by the Number 是一本非常详尽的地产投资工具书，该书有400多页，涉及70多个地产投资回报计算的概念和名词，其中有我们耳熟能详的概念 （cash on cash return, ROI, IRR），也有一些似懂非懂的，甚至很不熟悉的概念（loan constant, negative leverage, Return on Equity）。
读过此书后，我有以下的几点收获：
- 更深入的理解了很多地产投资公式的概念和逻辑。比如同学提到， IRR (Internal Rate of Return) 总是在平日的投资中被提及，但在计算时，却不知为何设定其present value 为零。看过此书后，书中首先提到time value of money的概念, 之后讲到 一系列未来现金流的Net Present Value, 最后当Net Present Value 为零时，就得到了项目的内部回报率 (IRR)。 对我自身而言，读书后对loan constant 和positive leverage /negative leverage 的理解更加深刻。在几年前，我第一次看到 loan constant 的概念，如果 Cap Rate 大于 loan constant, 就是positive leverage, 反之亦然。当时书中得出的结论是：买投资房一定要选择正确的贷款，衡量标准是 Cap Rate 要大于 loan constant。 当时的我，只是死记硬背的记住此公式，但没有真正理解。由于不理解，自然很容易就忘记此公式，也没有实际运用过。这次读Real Estate by the Number，书中运用具体案例，讲解loan constant 以及positive/negative 的关系，我也纠正了以前看到的不全面的结论。正确的结论是：如果cap rate 大于loan constant, 可以贷款100%, 都是positive leverage。如果cap rate 小于 loan constant, 需要首付达到一定比例，才有可能实现positive leverage。
- 学习作者的理念。从书中作者的举例和他的实际投资案例，我了解到作者的一些理念，值得借鉴。
- Time Value of Money: 作者对钱的时间价值和复利增长, 有高于常人的要求。我通常会考虑到年回报率和其对应的复利增长。而作者是习惯于用每月的复利增长计算，这是一种思维模式也是对投资回报的更高要求：让钱每个月都利滚利地增长，不停歇。
- Return on Equity: 作者总会用动态的眼光看待 ROE， 即自己的资产在多努力地为自己创造回报，这一数字每年都在不断的变化。当你买入一个地产时，可能头几年的 ROE 会很高，因为是个好的项目，但随着时间的推移，资产价值的增长，在项目的中Equity 也会随之不断增加。如果每年的净利润没有明显增加，ROE就会逐渐降低。作者举例了他是如何通过refinance 或是1031 exchange 置换到更大的物业，以提高其Return on Equity.
虽然书中列举了众多的计算公式和概念， 我希望自己在充分理解后，化繁为简的选择几个重要的公式，用于未来的投资决策。
© 2022-2025