华少是北美地产学堂的学员，本职工作是一名注册税务师。从2021年就开始在学堂听课的，两年间已学习了租客管理课程和Mobile Home Park投资课程，接下来准备学习公寓投资课程。
华少是在2021年买了第一个投资房，位置在南加Riverside，用于出租给大学生。原本这个房子是自住房，但算了一笔账后发现，如果把房子租出去，而不是自住的话，每个月可以多赚$1500！这符合《富爸爸穷爸爸》里说的“要多买资产，而不是负债。”同样是买房子，如果买来自住，每个月的开支就是负债，可是把房子用来投资，那就是资产。
就这样华少开始了自己的房地产投资之路。因为不满足于加州较低的现金流，所以华少开始研究外州的房产。因为能力有限，无法预测房价的涨跌，也不认为有运气能买在房价暴涨的城市，所以每月稳定的现金流显得格外重要。于是华少开始每天找Deal，联系Agent，后来买到了位于纽约上州一个有6个单元的多单元公寓楼。纽约上州的房产，价钱很便宜，现金流很高，有20%的上限税率，33% cash on cash年化现金回报，但在管理上需要花些时间。
但是华少觉得对于现阶段来说，还是决定自己管理，从租客筛选、房屋维修维护，以及和当地city申请permit等事宜，都亲力亲为，是一个很好的学习机会，也把在学堂所学的知识应用到实际问题中去。
很多人觉得远程管理房产很头疼，华少分享了自己的经验，和租客的良好沟通是远程管理的关键。
她说：“我对我的租客非常好，在刚接手管理时就给他们发问候短信，并告诉他们房子如果有什么需要修理的地方，我都会尽快帮他们搞定。对于空置的4个units，我都本着宁缺毋滥的标准去招租。很仔细地筛选租客，调查租客的背景，考察他们的资产负债，并且跟他们的前任房东去了解他们。我宁可把房子空着两个月，也不着急立刻租出去。所以我筛选出来的租客，跟我有比较好的沟通。此外我在当地的handyman不仅做维修，也帮我管理。当有需要的时候他会代表我出面处理事宜。另外我两周前刚去见了一趟我的租客们，也见了市政府和维修工人，现在有着更加reliable的关系，更加便于管理。
远程管理确实有不少的挑战，华少就碰到之前有一个租了十多年的租客，刚到手里就突然就欠租了，电话也不接短信也不回。要知道在NY这样的州，驱赶租客还是挺麻烦的。但是华少认为要坚决捍卫自己的利益，所以就找了原房东传授如何驱逐。
在多次尝试沟通无果后，直接把驱逐申请书签好字并做好公证后，发给租客，他才知道这是来真的，而且房东是讲原则的。他就主动分三期把拖欠的房租补齐了。遇到这样的租客，在沟通过程中，华少也用到了在学堂所学的租客管理课程的知识。
还有一次，刚买了没多久的房子，就发生了下水管道堵塞的情况。后来才知道不是一般的马桶堵塞，而是sewer line下沉导致的倒灌。直接花了$1500把下水道清理干净，但是下沉依然还在，重做下水管道得花费一万多美元，这对于这个便宜的房子来说无疑是一个巨大的开支。这可怎么办？华少经过多方研究 ，了解到当地政府有一个部门专门提供资金补助修复旧房的项目。于是便立刻开始着手申请，经过两个月左右，终于把补助申请到了，政府最终提供资金把这个project搞定了！
华少投资遵循“求稳”，对“稳定”的认识是：
第一是安全边际要够大。
就目前的deal来说，即使经济下行，有三分之一的租客欠租，依然还得起贷款和地税保险。
第二是定价偏低。
这样能够吸引租客长期稳定、压力较小地交租。如果我们有了稳定的现金流，那么增值部分就可以不用太看重了。试想如果每年年化回报有20%，那么5年就可以回本。我把这种投资想象成一个工厂购买的一台设备，每年给我赚钱就行，可以不用在意增值。大家都说满足1%法则的物业是个好的现金流物业，但是华少找的都是要满足2%法则的物业，这样才能应对远程管理的风险和成本。
华少对于想进行或刚开始进行房产投资的新手的建议是，知识付费很值得。选择你喜欢的，感兴趣的，适合自己的领域，去上课，去丰富自己的理论知识。 在课堂上你会遇到志同道合的同学，今后可能会成为你的partner，一起找投资标的deal，一起研究deal，最后一起去实践deal！
华少觉得在北美地产学堂上的课程对他帮助很大！让一个什么都不会的新手懂得该如何开始地产投资。老师在课堂上讲的一些细节，会在我们的实操中有巨大的帮助。
举两个例子：老师说，与欠租的租客沟通，最好的方式就是跟他诉苦。跟欠租的租客说“：我们房东也有各种开支，如果你不交房租，房子就有可能流入法拍，你也会失去你的住所。”这样沟通，就能把租客的利益和房东的利益相捆绑。
老师说，看这个neighborhood怎么样，或者看这个房子怎么样，有一个简单办法就是看landscaping。我曾看到一栋杂草丛生的房子，于是就联系City索要owner的联系方式。联系之后发现果然是一个很好的off market deal机会，因为房主离世，子女分财产，这个房子却一直搁置，正待处置。
他说：“在北美地产学堂的学习，确实让我打开了新世界的大门！原来“地产”这两个字是如此的博大精深！我们只需要在其中的一两个细分领域下做好，就可以搭上财富增长的快车道。在学堂学习后，我从single family拓展到了multi family，下一步的计划是继续寻找deal，特别是学生公寓和mobile home park。”
接下来，华少还是在继续找deal！目标是满足2%法则的物业，更倾向于找学生公寓。$20万以下的deal自己买，$20~$100万的deal可以筹资买。他目前看到一个7unit，21beds的学生公寓，大约有12%的cap rate，正在准备筹资购买。
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