经过8,9月开学前的租房高峰，最近在找租房的都是些什么人？ 我碰到较多的是卖了房的人。有一个是3年前疫情一段时间后把房卖了，本来打算攒钱换个大点的，没想到房价、利率一个个蹭蹭涨，想买也买不起了。现在只能租房住。 还有一个是儿女都读大学了，最近把自己的大房卖了套现，然后打算租房住。这个我不是很理解，因为租金可能比月供还高。 你所在的城市是什么情况？欢迎留言讨论交流！ 不管旺季淡季 不管经济熊市牛市 不怕招不到租 不怕租客不交租 做移动屋的房东 Mobile Home Park(MHP)投资让你做硬气房东！ 点击免费学习房屋管理课程 点击了解移动屋MHP 课程
这几年美国房产投资一直在说“阳光带(Sunbelt)”是最佳投资区域。我们展开来谈谈。 （1） 首先，根据维基百科，阳光带指的是图1中红色部分，大约是北纬36度以南。说白了，就是比较暖和，阳光照射较多的地区，故名“阳光带”。这个图看上去像一弯笑脸，所以也叫Smile States。 它和房产投资扯上关系，其实是因为美国近20年来人口迁移的趋势整体是从北向南。美国人口普查局也认为20年来近90%的人口增长是在阳光带。 房地产和人口是正相关的。可以毫不夸张的说，人口趋势决定了一个地区房地产市场的趋势。所以很多机构和投资者把投资策略大部分或全部放在阳光带，是有一定道理的。 （2） 但是，阳光带其实和房产投资最佳区域是有差别的，而且是很大差别。切记切记！ 大家在聊房产投资市场的时候，说阳光带，主要指的是以下几个州，而不是图1里所有被红色占据的州： 加州(部分) 内瓦达州(部分) 亚利桑那州 德州 田纳西(部分) 乔治亚州 北卡(部分) 南卡(部分) 佛罗里达 有时还包括小部分的犹他州和科罗拉多州。 其实也是没有一个严格的定义的。 由于每个州都很大，比如德州就巨大无比。所以我们在说这些州的时候，其实也就是指代其中一些发展比较好的城市，比如德州的奥斯丁、休斯顿、达拉斯和圣安多尼奥，及其周边地区。极少有人聊德州地产是指德州中部、西部和北部的大片荒漠地带。 说白了，大家讲阳光带，只是为了一种代指，图个方便。 （3） 阳光带不是投资标准。甚至人口增长也不是好的投资区域的唯一标准。选择投资区域（暂且不说物业或项目本身)，除了人口，还需要考虑： 区域安全(犯罪率） 平均收入 周边经济 当地发展规划 当地房产政策 市场竞争与饱和度 等等因素… 是一个综合考虑的结果。 （4） 房产投资还是很看重发展前景的。从目前的趋势来看，阳光带的经济整体上还是会比其他地区发展更快一些，人口流入和增长也多一些，还是值得继续关注的投资区域。 我一般建议投资小白与初级投资者先从Local的房产投资做起(最好是开车一小时以内)，然后再做远程投资。但如果你不在上面提到的阳光带，又不想做Local（比如因为太贵，租售比太差等原因），那我推荐我们学堂Lily姐的远程投资课，那里会有更具体的投资区域与方法的建议。 – 小结：阳光带一定程度上指代了经济和人口增长，从而房产有增值潜力的区域，但落实到具体的项目，大家还是要综合考虑该区域的现状和潜力。不是说阳光带里就一定是投资好区域，反之，阳光带外也有许许多多非常好的投资区域。
本周，投资者受以色列和哈马斯之间不断升级的冲突、美联储主席鲍威尔的言论以及美国主要公司的盈利报告陆续出炉等因素影响，市场波动性明显加剧。 鲍威尔警告将进一步加息。 在纽约经济俱乐部组织的一次活动中，鲍威尔强调，美联储需要根据经济数据，采取更为“谨慎”的做法。他还暗示，如果经济的强劲和通胀的回升继续超出预期，可能会进一步加息。 本周美国国债大幅波动，10年期国债收益率达到5%。债券收益率上升给主要指数带来压力，只有能源和消费品板块未受影响。
Bruce Norris是活跃的房地产投资者，拥有超过35年投资经验。作为买方、卖方、建筑商和投资合伙人参与了2000多起房地产交易。 他以预测长期房地产市场趋势和时机而闻名，分别在1997,2006 and 2011 都正确的踩到了房地产市场的拐点。97年发布的《加州回归报告》让他名声大噪，报道的准确性使许多加州投资者获得了财务自由。 以下是他对于目前和未来市场的最新看法与预测： 1、2022-23 年的市场很迷，没有人知道接下来会发生什么，利率从 2.5% 飙升至 8% ，但价格仍然非常稳定，没有人预计到这一点。 2、20世纪80 年代，贷款利率同样是飙升，但实际上房价也上涨了！ 3、17% 的可负担性在前几个周期中预示着房价到达峰值并出现拐点！ 4、房产信托销售飙升预示着房价下跌，因为REO占整体销售额的过大，会影响市场价格； 5、现在大于90%的抵押贷款利率都锁定在5%以下，除非有特别理由，否则没有人会卖房； 6、2023年，消费者口袋里仍然有100亿美元的现金，净资产和房屋净值在新冠疫情期间都大幅上升！ 7、失业率非常低，如果失业率达到5.5%，可能会引发一波房屋抛售！ 8、商业地产是比住宅更深的坑，因为商业地产的贷款都是浮动利率ARM，不像住宅大多是30年固定利息。 9、30年与10年的贷款利率相差300-350个基点，这个差距非常大，说明银行认为居住物业存在风险，但这个利差将会缩小，贷款利率从会从当前水平下降； 10、住宅价格的大幅上涨已经进入尾声，未来价格将在窄幅范围内变化，不会因库存/销量有限而出现价格的大幅飙升或下跌； 11、佛州没有出现供过于求的情况，这主要是由于移民，人口数量增加（Bruce Norris在佛州投资很大，这点要注意），而且不仅仅是看人口流动，还要关注财富的流动，个人财富迁入最多的前5个州是：佛州，德州，内华达州，北卡和亚利桑那州，这些迁入的人口大多数都比原有居民拥有更多的财富； 12、加州的人口/财富迁移状况很糟糕，但值得庆幸的是，由于缺乏新建住宅，计划每年交付15万套实际只交付了6万套，因此需求与供应之间仍然存在很大差距；
这周遇到一件很意外的事。 我们在休斯顿地区看中了一个公寓项目，递交了LOI (Letter of Intent), 并进入了最后一轮竞价。就等卖家公布结果了。 最后等来的是broker的一个电话说，不好意思，我们忘了告诉所有买家，其实这个物业是交两个Counties的税。然后给我们发了第二个county的税单。并让我们基于这个事实，重新考虑出价。 原来，休斯顿其实并非100%属于Harris County, 但从版图上可以看到，由于城市边界划分(红色虚线)和County边界(蓝色粗线)划分的不一致性，休斯顿有大约1%的区域，比如下图中圆圈里的角落，在Harris County之外，属于隔壁的Fort Bend County。 而这个公寓正好就落在这样的角落里。 美国的房产税都是按County来收的(独立城市除外)，所以这个公寓的房产税自然是交给Fort Bend County来收。我们没有料到的是：休斯顿市本身要收约0.5%的房产税，这部分税统一由Harris County来收，就算物业落在上面所述的特殊角落里也一样。 但可笑的是，这份0.5%的房产税在两个County的官网上，都查不到。成了“黑户”。必须要联系Harris County根据账号才能找到。 所有的买家(包括我们) 都没有在Pro Forma(即“财务预计表”)里算上这部分税。 最后所有的买家都在原出价的基础上相应降低了出价。 分享这个小故事是想表达 房产投资中会遇到形形色色的问题，做Due Diligence(尽职调查) 真的要仔细再仔细啊。