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房地产投资

做好准备，迎接标准普尔500指数暴跌50%、房价下跌和经济衰退的到来

Posted 2 years ago / 房地产投资

Jeremy Grantham表示：做好准备，迎接标准普尔500指数暴跌50%、房价下跌和经济衰退的到来。 Jeremy Grantham，GMO LLC的联合创始人，这是一家以看空市场闻名的反向投资公司。他因发现网络泡沫和全球金融危机而闻名于华尔街。以下是他在接受最新采访时，发出的16条警告。 1.“市场总是以为每次反弹都是下一轮牛市的开始。” 2.“如果一切极其糟糕，标准普尔指数可能会跌至2000点，这是泡沫破裂时发生的极端情况。但标准普尔指数下跌至3000点的可能性很大，是合理的，因为鉴于债券收益率的飙升，仅根据“纯粹的算术”，股市需要下跌50%以上，才能使长期债券的收益率超过5%。 3.有两种可行性，一是收益一直非常惨淡，或者是一个还不错的熊市，之后回到正常的收益水平。好的熊市跌幅有望低于50%，但不会比50%低很多。” 4.一个非常复杂的系统不断被施加压力，直到有一天某些东西就突然崩了。这是一种模式——有些东西坏了，但没有人知道它是什么，什么时候发生。你会感到惊讶，但这种惊讶经常发生。 5.“我们将面临一场衰退。我不知道它是温和还是相当严重，但可能会持续到明年。” 6.“最脆弱的是罗素2000指数。它完全没有收入，由那些只能通过发债来支付利息的公司组成。他们在债务方面，在金融和经济领域都非常脆弱。 7.40多年来，贷款利率一直在下降，推高了世界各地的房价。现在利率上升了，房价当然也会下降。” 8.对普通家庭来说，房价是更糟糕的事。对经济来说，房价比股票更糟糕，更多的人拥有住房而不是股票。它是普通家庭收入和资本的重要组成部分。不要把房地产搞砸，而且永远不要在股市泡沫的同时出现房地产泡沫。 9.“虽然这次我们没有被荒谬的次级贷款冲昏头脑，但房价所对应的家庭收入的倍数实际上比2007年更高，而且伴随而来的是比2007年定价更高、泡沫更大的股市。” 10.不要投资房地产，也不要投资美国。如果你必须在美国投资，去找那些100年来被错误定价的资产。它们在熊市中表现出色。在牛市中却表现不佳，因为人们想拥有特斯拉，想持有那些快速增长的资产。而不想拥有可口可乐，因为这太无聊了。” 11.“但他们的各种风险都更小。债务更少，破产更少，波动性更小，Beta系数更低。他们将表现出色。这是一顿免费午餐。” 12.比特币是精心策划的骗局 13.大宗商品让人心碎，就在它们表现良好的时候，连续18个月暴跌，然后又飙升至新高。 14.“人工智能绝对真实。足够大，足够快，但我不这么认为这能阻止通货紧缩，这是一个10年、20年、几十年的影响，将持续到遥远的未来，其影响可能巨大。” 15.“我不太相信经济学家。他们在过去70年里迷失了方向。他们忘记了自己的工作职责。淹没在假设和封闭的系统中，除了在行业内的声誉之外其他都与他们无关。 16如果油价在未来五年内没有超过100美元，你不应该感到惊讶。它将下降到45美元的水平。这就是游戏的结局。 Jeremy Grantham说，不要在美国投资。作为一家以做空为主的投资公司，他的这些警告似乎有基于自身立场危言耸听的成分，但在一个充满变化和危机的时代里，任何警告都有其存在的意义。点击预约更多免费讲座

Jianhua校长, 房地产投资, 找Deal, 投资故事, 独栋屋（Single Family House）

卖家出尔反尔，房子却失而复得，还捡了个便宜

Posted 2 years ago / Jianhua校长, 房地产投资, 找Deal, 投资故事, 独栋屋（Single Family House）

这个故事我在一次小红书直播中讲过，但有朋友来问我具体怎么回事，我就用博客文字简单叙述一遍。这是位于Milwaukee西北角的一幢独立屋，三室两卫一车库，有个很大的院子。我们当时（2017年）是去附近看一个小公寓，看完时间还早，正好看到这个房子价格很低在卖，就顺便进去看了一下。发现里面的状况很好，简单打扫维护一下就可以出租了。联系卖家才发现是银行own的房子，就是我们称为REO的房子，所以这么便宜。但银行在卖之前还做了一些装修和粉刷，比如大部分的窗户都是新换的。我们出了价，$7万6千，对方接受了。但没过两天，银行给我们打电话说房子不卖了。因为银行该部门新上任的经理决定所有这类REO的房子都从MLS 上撤下来，统一让Auction.com来代售。Auction.com我是比较熟的，在那里买过几个房子。所以我就问对方大概什么时候会出来，她说，两三周吧，你自己去查。果然这个房子后来就上Auction.com了。长话短说，这个房子最后还是被我拍到了，而且成交价只有6万8千。由于这个房子在Auction.com上是不允许进去看的，所以我估计和我竞拍的人在不知道内部情况的前提下不敢拍太高。我们拿下来之后，就是简单装修了一下就出租出去了，租客也一直很稳定。Zillow.com的估值也从当时的6万8一路涨到今天接近20万了。好些投资朋友有同样的感叹：买房有时也是一种缘分，是你的总是你的，不是你的也不强求，心态放宽一些。

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租客故事(2): 姐妹花互撕，双双失业

Posted 2 years ago / Jianhua校长, 房产管理, 房地产投资, 租客故事

两个二十出头的女孩，说是Cousin，由于last name不同，所以我猜是表姐妹关系。大一点的名字缩写MK，小的叫JL。两人刚出校门，同时都找了同一个公司的接线员工作，于是决定一起合租。由于收入不够租房要求，JL的父亲做了担保。一开始一切都正常，有些小修小补JL的父亲还过来帮忙打理，所以我作为房东倒是轻松。直到半年后某月，突然就不交房租了。打电话给MK, 她说她们都失业了，希望暂缓几日。于是我找JL的父亲，他告诉我，两姐妹同时喜欢上公司里一个男生，并因此在公司里公然掐架，所以双双被开除了。我去出租房看，发现MK已经搬走了。好在JL的父亲代缴了一个月房租，JL说她在找工作，也在找室友。然而没过几天，JL的父亲给我打电话说JL也要马上搬走了。说有人半夜来出租房闹事，差点伤到JL。我去出租房看，发现其中一个卧室的窗户被砸碎了，卧室地上一堆碎玻璃加一块木瓜大小的石头。JL其实已经搬走了。虽然留了一堆杂物，包括一个新买不久的炉子，但她们表示全部都不想要了。但是窗户谁来修？JL的父亲说是MK在外面做皮肉生意，骗了别人钱，别人就找到出租房这里来了。所以他坚决不肯修。但至于这个说法是否可靠，我也不得而知，因为从此MK就完全失联了。朋友们，你们说说该如何有效避免这类不靠谱的租客？

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租客故事(1): 40岁就当上外婆，并领养外甥，却过得一地鸡毛

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多年出租房投资，某种意义上也是打开了我的眼界，让我了解了许多中底层美国人的生活现状。所以我打算从这个角度写一个系列，也欢迎大家一起来分享各种让你印象深刻的租客故事。今天这位黑大姐，名字缩写JK，其实年纪比我大不了几岁，但人家在不到40岁就当上外婆了。她和她大女儿都是不到20岁就生娃了。但她大女儿没能力抚养孩子，所以她就正式领养了她外甥，目前3岁。她还是个单亲妈妈，带着一个大约十岁的小女儿。 JK入住我的出租房的时候的背景调查结果是OK的，她拿着政府的租金支助(就是section 8)，$1200的租金，她只需要付10%，政府付90%。她在一家餐厅打工，每月工资大约2500多，然后她还有每个月$550的儿童支助费，支助她领养她外甥。然而，就是这仅仅$120的租金，JK都没能按时支付。她前房东说因为要卖房只能让她搬走，说她每个月都按时有付房租，现在想来，大半是扯蛋。反正就是每个月都是要我不断去催，才最终在月中或月底能支付清$120（有时还要分几次支付）。我那个时候也是刚刚做房东，啥也不懂，对租客都是客客气气的，很容易相信人，她每次找的各种借口（尤其是病痛的借口），都让人觉得她真不容易啊，晚几天就晚几天吧。终于，她彻底不付房租了。联系了很多次，她才说她工作丢了，最近在开Uber赚钱，让我延缓几日。再后来，她说她又找了个餐厅的工作，再再后来，她说因为疫情，她又失业了，然后她说她得了Covid… 我就好心劝她：COVID期间州政府有supporting program, 去申请一个，我把网站和申请办法都给了她。她现在拿到的Section 8的补助要珍惜，如果她不交自己那10%，政府会取消对她的补助。但时，她居然开始玩失踪，不再回复我的电话和短信。我只好上门去堵她。去了几次，终于见到了。她说，政府的section 8也丢了。我说你为啥没有去申请政府的疫情补助呢？她支支吾吾说不出来。其实我从头到尾都没给给她file eviction(驱逐)，因为我如果file, 她后面恐怕再也找不到租房了。所以我和她商量后面怎么办。她说她可以搬到和大女儿一起去住。但是她连搬家费都没有了。我说那就我帮你出搬家费，你搬吧。于是，她搬走了，整个房子一堆的破家具、旧衣物和生活垃圾。我们用拖车拖了满满两车才清理出来。 P.S. JK的遭遇可能有一部分是疫情的原因，但另一部分肯定是自身原因。感觉她始终没搞清楚生活要如何维系，一步步陷入泥坑。和我的交流中，谎言占了大半。另外，我到现在也不知道她的Section 8是怎么丢的，因为我并没有告诉Rental Program 她不交的事实，莫非她自己讲的？

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50%可能要经济衰退？！就在2023年最后3个月！虽迟必到！

Posted 2 years ago / 房地产投资

亚特兰大联邦储备银行对美国经济增长的最新预测是：涨！正在涨！还要涨！在过去几周内还将第三季度 GDP 预测从 4% 上调至近 6%。最新公布的非农就业数据进一步印证美国经济的强劲。看一下各项指标：最新的非农就业数据：美国9月非农就业人口增加33.6万人，增幅创今年以来最大，且远高于预期值17万人，前值由18.7万人修正为22.7万人；美国9月失业率为3.8%，高于预期值3.7%，与前值一致；美国9月平均每小时工资同比增长4.2%，环比增长0.2%。数据表明美国劳动力市场势头不减，可能令通胀继续面临上行压力，增强了美联储再次加息的理由。 7 月份单户住宅新建项目激增。美国工业生产指标超预期，因为制造业公司在即将到来的《通货膨胀削减法案》、《CHIPs法案》以及《基础设施投资和就业法案》提供的联邦资金前加大了产量。 GDP预测的一半以上由个人消费构成。德意志银行预计美国第三季度GDP增长 3.6%，因为看到 7 月份的零售销售增长是自 1 月份以来最强劲的，消费者支出的增长体现在了美国零售的所有类别。比如今年夏天，霉霉Taylor Swift一人之力就带动了美国GDP，都引起了美联储的关注。加上Beyoncé ，还有电影《芭比》和《奥本海默》票房大爆，为美国第三季度GDP增加了85亿美元，这个数额相当于35个低GDP弱国的总和，直接贡献GDP增长0.5%！另外是新车销量的激增，由于之前的芯片短缺限制了新车生产，现在这个问题得到了缓解，有些品牌都有促销活动，促进了新车销售，有没有发现路上多了很多新车？ 5、亚特兰大联储模型工具首次预测，第三季度住宅投资将会为正值。但也有声音说这种预测可能过于乐观。Employ America 执行董事Skanda Amarnath表示，即使六月到七月，新房开工率略有改善，但这并不一定是住宅建设飞速发展的标志。住宅固定投资通常不会对 GDP 产生 40 个基点的贡献。6、公寓楼建设Nerd Wallet 家居专家 Holden Lewis 指出，美国新建公寓数量创历史新高。经过季节性调整后，美国有 986,000 套多户住宅投入使用，目前美国公寓建设的速度比 20 世纪 70 年代婴儿潮一代寻找住房的时期还要快。基于以上这些数据，亚特兰大联储给出的GDP增长预测相当乐观。但是Bloomberg的最新模型预测，年底出现经济衰退的可能性突破50%。因为他们看到了货币紧缩环境下的一些经济指标。比如美国国家经济研究局（NBER）判定经济衰退影响重大的六项指标，包括收入、就业、消费者支出和工厂产出指标等。NBER很有可能会宣布美国经济衰退始于2023年最后几个月。特别是目前几个悬而未决的因素就像挂在美国经济头上的几把利剑，不知什么时候就砸下来。汽车工人罢工美国汽车工人联合会（UAW）号召美国三大汽车公司举行罢工，这是它们第一次同时成为罢工攻击目标。上周五罢工扩大至约2.5万名工人。该行业供应链较长，意味着停工可能会产生巨大影响。1998 年，通用汽车 9200 名工人举行了为期 54天的罢工，导致就业人数减少 15 万人。 […]

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