北美地产学堂

Jianhua校长, 房地产投资, 房市, 最新资讯, 远程投资

三句话说清：为什么投资达拉斯

Posted 2 years ago / Jianhua校长, 房地产投资, 房市, 最新资讯, 远程投资

今年去达拉斯考察项目5次，大约看了二三十个公寓类与零售类投资项目。我从一个外州投资人的角度说说为什么我选择达拉斯作为主要的投资市场之一。全美人口净流入最大的城市(没有之一👍)，每天平均有466人搬入Dallas地区友好的商业与房投环境促使大量新公司迁入，新基建与新社区到处开花房价和租金都在稳步增加，出租市场相对稳健且仍有增值空间展开补充：其实三句话归根结底是一句话：达拉斯的经济发展太棒了。驱车而行，到处是欣欣向荣的景象，到处都在建、建、建。我们通常讲达拉斯地区，其实是在说Dallas – Fort Worth (DFW)地区，是把两个城市及周边小城揉在一起讲的。 1. 越来越多的公司搬到这里，或在这里新建分公司，目前Fortune 500强有24家公司的总部在DFW。这里的经济很多元化，高科技、医疗、运输、金融等多方面都位于全美前列。这里一片大平原，房产开发和投资的环境又很宽松，所以只需要开上新高架，就能望见远处四面都有项目在新建。BTW，这里路边没有北卡那样多年高大的树木，所以视野特别开阔。 2. 人口流入是远程房产投资最看中的因素之一，所以全美人口流入No 1, 这一点就足以让达拉斯跃入全美最适宜房产投资的十佳(关于十佳投资城市，我会发视频讲解)。人口普查局预计十年内还会有150万人搬入DFW。由新居民迁入拓展出来的全新社区(包括高速、学校、医院、商业街等等), 造就了一大片安全宜居的卫星城。 3. 大量高精尖的企业的迁入也托高了DFW地区的收入水平，加上之前聊到过多次的房子供小于求的市场现状，DFW地区的房价和租金不断水涨船高。但相比于东西岸的老牌大都市(比如三番、洛杉矶、纽约、波士顿等等)，这个价位依旧是相对更支付得起，所以市场潜力还是很大的。当然说到德州房地产，大家的第一反应就是房产税太高。最近两年保险也暴涨，所以有些朋友就因此不再考虑德州投资。其实大可不必。很简单，你把房产税和保险计算到你的物业的总支出里，看看现金流或其他整体的收益指标是否仍然能达到预期就行。能，则投；不能，则撤。不要因为单单一两个因素就全盘否定。

Jianhua校长, 公寓投资, 房产管理, 房地产投资, 投资故事

感恩节降至，该不该给租客送小礼物？

Posted 2 years ago / Jianhua校长, 公寓投资, 房产管理, 房地产投资, 投资故事

答：可以送，但不必。如果你看到标题说，我从来没想过这事，那就对了😊 我个人是把房产投资这件事当作Business来做的，所以房东和租客的关系就纯粹是“房东和租客”的关系（感觉是一句废话），而不是朋友关系（这个我会另外写一篇文章）。在这层关系里，彼此之间是没有送礼的必要的。我们来自礼仪之邦，没有感恩节照样是各种送礼。但在美国文化里，没有那么多的人情世故。很多时候按章办事反而更容易。我有个朋友每年感恩节都给租客送超市的Gift Card，有一年卡值减少了，租客反而不乐意了。我在刚做出租屋的时候也有给租客送过小礼物，后来发现其实没有什么作用和意义。好的租客总是好的，差的租客也不会因为一份小礼物变好。但今年我们有给租客送了一份小礼。首先说一下，之前我说的租客，都是独立屋，或1-4单元的迷你公寓的租客，而且都是自己管的，直接和租客打交道的模式。而这次送礼的是一个200多单元的公寓社区的每一户租客，由管理团队代表我们送出去的。我们今年刚买下这个公寓时，听到反馈，很多租客担心新房东会大力涨房租，换管理团队，以及撤销现有的一些设施福利。我们给每户租客送礼时，不仅让租户们看到管理团队没有变，还让他们知道房租和福利都没有变，大家可以放心居住。同时邀请大家参加感恩节Party，提供免费饮食，并告诉大家，如果介绍朋友入住到本公寓，可以拿到$400的介绍费。很多租客都开心，并表示愿意推荐。我举这个例子是想说：送礼是optional的，就看能否起到正面作用了。你有给租客送过小礼物么？

学习感悟, 房地产投资, 财富自由

成功人士比大多数人更“实践谦逊”：这“绝对至关重要”

Posted 2 years ago / 学习感悟, 房地产投资, 财富自由

刚刚读到这篇文章： Harvard-trained expert says successful people ‘practice humility’ more than most: It’s ‘absolutely crucial’ Everyone faces failure at some point. The most successful people use humility to bounce back quickly, according to Harvard-trained leadership expert Charlene Li. https://www.cnbc.com/2023/11/10/harvard-trained-expert-successful-people-face-failure-with-humility.html 我认为“实践谦逊”会使我们在房产投资、工作和生活方面变得更聪明、更成功。我把文章用谷歌翻译过来，与大家分享：每个人都会在某个时刻面临失败。哈佛大学培养的领导力专家夏琳·李 (Charlene Li) 表示，最成功的人会利用谦逊来迅速恢复活力。 “你并不知道一切。而且因为你不知道一切，所以你不能指望拥有所有的答案，”旧金山的高管教练李最近告诉 LinkedIn 的“The Path”播客。“当你每天都能表现出谦逊的态度时……你就能对学习者的心态持开放态度，这绝对是至关重要的。” 李说，如果你是一个万事通，那么与你认识到挫折是正常的并且你应该从中学习相比，未能实现你的目标对你的自我和情绪健康的影响要大得多。这说起来容易做起来难，因为很多人从小就被教导要力求完美。 “我们在学校长大的目标是取得 A，这意味着完美，在考试中取得 100% 的成绩，”她说。“我们的教育体系并不鼓励我们失败……[但是]几乎不可能达到 100% […]

Jianhua校长, 房产税, 房地产投资, 房市, 最新资讯

三句话说清：为什么投资北卡房地产？

Posted 2 years ago / Jianhua校长, 房产税, 房地产投资, 房市, 最新资讯

刚刚又一次从北卡考察房地产归来。三句话力清为什么投资人纷纷去投资北卡房地产：以RTP三角区为核心的经济蓬勃发展，促使大量人口流入北卡的房价和租金仍然不算高，都有较大增值空间北卡的房产税和保险都比较低，所以固定支出部分相对较低展开补充： 1. 需要说明的是我们讲北卡主要是指北卡的主要城市，包括Raleigh-Durham-Chapel Hill三角区及周边地区，Greensboro-Winston-Salem-High Point 三角区及周边地区，Charlotte及周边地区，等等。北卡有大量的山地和湿地及周边大量小镇，这不是我们探讨的范畴。位于Raleigh-Durham-Chapel 中间的Research Triangle Park（RTP）整合了周边的杜克大学，北卡州立大学，北卡大学教堂山分校等高校资源，逐步形成了一个生物医疗、高科技和金融的经济发展中心，许多公司搬到这里或在这里建分公司。从而有大量新人从美国各地搬到这里。仅Raleigh地区每天都有68个人迁入，对住房的需求，房屋的价格，以及配套设施(学校、医院等)都起到了积极的促进作用 2. 除了最核心的RTP周围，大部分地区的房价还没有到大家买不起的地步，从投资的角度看，租售比相对较高，现金流较好，加上很强的增值潜力，投资人趋之若鹜。当然投资人的大量涌入或许也会像Austin/Phoenix一样把房价一度炒得过高，这是需要密切关注的动态 3. 相比于其他阳光带(请参考我另一篇关于”为什么投资阳光带“的文章)，北卡不仅也是对房东友好的州，而且不像德州佛州那样有着高房产税 and/or 高保险费。RTP周边的房产税基本只有1%左右，普通四五十万的自住房保险也就1000左右，是相对非常低的。从投资的角度而言，就是固定支出会比较低，从而有利于有好的正现金流。这里讲的三点是比较主要的。我个人而言，我还会强调北卡的气候是非常宜居的。一年四季分明，但夏天和冬天都很短，而且没有太热(很少超过100度)和太冷(很少会下雪)。在考察中我们还看到政府在启动大量的基建，比如新建、延长和拓宽高速，规划新城区、新商业区、新商住混合区，新游乐区等等。这些多会正向促使经济和房价的增长。那么有没有熟悉北卡的朋友说说，投资北卡的劣势有哪些呢？

房地产投资

2023美国各州平均房价排行榜

Posted 2 years ago / 房地产投资

美国房价又涨了！根据圣路易斯联邦储备银行的数据，房屋销售价格中值为430300美元。这比上一季度增加了14200美元，但比去年同期减少了37700美元。从2021年年中到2022年末，房价快速增长，之后市场开始降温。房价在经历了两个季度的下跌后，于2023年第三季度再次上涨。截至2023年第三季度，美国房屋销售价格中值为430300美元。比2023年第二季度的41.61万美元上涨了3%，比2020年增长了31%，当时的中位数为32.9万美元。根据Zillow房屋价值指数，夏威夷州是房价最高的州，房屋中值为972885美元。西弗吉尼亚州是房价最低的州，房屋中值为158495美元。过去的四十年里，美国的平均房价一直在上涨。 1980年至2020年间，房屋销售价格中位数上涨了416%。从1980年到2023年第三季度，房屋销售价格上涨了576%。这个百分比变化之间的差距是2020年至2022年末房价快速上涨的结果。从2020年第一季度到2022年第四季度，房屋销售价格中位数从32.9万美元上涨了46%，达到47.95万美元，这是美国历史上房屋价格上涨速度最快的时期。以下是过去40年中房屋销售价格中值的变化情况（按每年1月1日计算）：美联储只提供房屋销售价格数据，不包括州级数据。Zillow房屋价值指数（ZHVI）提供了各州的数据。ZHVI不是房价均值，是特定地区的典型房屋价格。在整个美国，截至2023年8月底，ZHVI为350113美元。各州的住房负担能力各不相同。2023年第三季度美国各州的房价、收入中位数以及住房可负担性如下： Alabama 典型独立住宅房价: $220,659 (相当于美国典型房价的63%) 家庭收入中位数占房屋价值的百分比:27% Alabama可负担性相对较好. 家庭收入中位数相当于全国水平的80%，但房价在全国排名倒数第9。 Alaska: 典型独立住宅房价: $369,997 (相当于美国典型房价的106% ) 家庭收入中位数占房屋价值的百分比:24% 阿拉斯加的房价比全国平均房价高6%，但收入中位数比全国中位数高18%，两者相互抵消了。 Arizona: 典型独立住宅房价: $430,577 (相当于美国典型房价的123%) 家庭收入中位数占房屋价值的百分比:17% 亚利桑那州住宅价格昂贵，比美国平均价格高出23%。该州家庭收入中位数与全国平均水平一致，在亚利桑那州买房不是最实惠的选择。 Arkansas: 典型独立住宅房价:$198,511 (相当于美国典型房价的57%) 家庭收入中位数占房屋价值的百分比:28% 阿肯色州的房屋价格是美国倒数第三低的。尽管阿肯色州的家庭收入中位数比全国平均水平低26%，但该州的收入与房屋价值比却是最高(最好)的。 California: 典型独立住宅房价:$760,526 (相当于美国典型房价的217%) […]

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