鲜为人知的空手套白狼房产投资之道–Subject To

Posted 2年 ago / 房博士, 房地产投资, 独栋屋 （Single Family House）

如果你是一名小投资者，有经验、有知识，但是没有钱，如何进行投资？

如果你是一位资深的房产投资者，买了几十套房产， 跟银行借款的数额已经到达了极限， 拿不到银行贷款，如何买房？

你可以试一试 Subject To。

概念：

所谓的“Subject To”, 是指买方继承原屋主的贷款。 也就是你买房的时候，把房产过户到了你的名下，但是你要求卖家，继续保留他原来的贷款，你负责替他每个月还他的房贷。这样，你就可以用很小的资金，巧妙地买入原来需要大量资金，才有可能购入的房产。

用这种灵活的方式投资，可以大大地降低你的资金投入，从而增加你的投资回报率。 比如说，你是做Fix-flip的，买房的时候， 你Subject To 了原屋主20万的贷款，每个月还款1000 美元。这样，你买房的时候，可以不用一下子拿出这20万的房款， 只要买入后每个月付着1000 美元的贷款就好了。用这种新颖的方式买房，将极大地降低你初始的资金投入量，让你的投资回报率爆棚。

下面我举一个案例。跟你分享一下，Subject to的具体操作， 也让你了解一下，为什么卖家愿意保留他的贷款，把他的房子卖给你。

J 女士因为生病，没钱还房贷，房子已经有几个月没有还贷款了。银行已经让律师开始启动法拍程序。她联系到我们，要卖她的房子。她30岁不到，一旦房子被拍卖，房子拍卖的信息就会进入她的信用记录. 这对她将来找工作，买房买车都极为不利， 所以她急于出售她的房子。

通过数据库查询，这房子翻新修完后大约值16万左右，她欠着银行大约11万。房子每月的租金，大约能租1400-1500美元。J 女士银行的贷款是3.875%年利率， 30年固定利率。每个月的本金，利息，地产税，加保险费是大约是850美元左右。

根据这些信息， 我们决定跟J女士签订购房合同。合同表示，我们买J女士的房子，一分钱不付，Subject to J 女士的贷款。 也就是说：贷款依然保留J女士的名字，我们每个月还J女士的贷款，房子过户给我们。

在这个案例里，我们过户的时候没有付J女士一分钱。只是付了几千美元的律师费以及她拖欠的几个月的贷款，终止了J女士的房子被拍卖的命运，买了J女士的房子。房子的贷款还是J女士，不是我们的名字。我们只是每个月替J女士还贷款，但是房子已经过户给了我们。

你也许会说：

“J女士这样卖房会很不安心的。如果你们不及时还按揭，你们是没有任何责任，因为这个贷款没有在你们名下，但是J女士有责任呀。”

没错。她这种状态，这样卖房，是可能很不安心。 但是，她已经因为生病，到了山穷水尽的地步了。J女士的房子，已经到了律师手中，律师正在帮忙贷款公司， 启动拍卖程序。如果真的拍卖了，对她将来的工作生活都会有不良影响。而我们替他还按揭，还能重新建立起她的信用。如果万一我们不能及时还款，这种最糟糕的情况，就跟她的目前的现状没什么不同。而且，就现在这种情况，万一拍卖后的钱不足以还J女士的贷款，J女士还得负责还银行差额的部分。


所以，J女士很乐意把房子过户给我们，让我们Subject To 她的贷款。当我们过户的时候， J女士是千恩万谢啊。
就这样，我们以很少的资金，买下了这个房产。

Subject To 购买途径

在这个案例中， 我们是从卖家那儿直接买房的。跟卖家直接谈判，会有很多Subject to 的机会。

在我们的《找Deal和法拍》的训练营中，我们会提到，你可以找Expired listing, 找即将要法拍的房产，找遗产房。在这些直接跟房主接触的买房过程中， 你很可能就可以用 Subject to的方式，以极少的投入，把房产买下来。

尤其是遗产房，如果过世的前屋主留有银行贷款， 你可以跟前屋主的子孙后代们谈谈，能否Subject to逝者的银行贷款。反正借款人已经过世，崽卖爷田不心痛的子孙们，估计也不会有人去关心逝者的信用记录，也就同意你 Subject To逝者的贷款，把房子卖给你了。

除了直接跟卖家谈判，你也可以通过买第二顺位的不良贷款的途径，以这种神奇的Subject to 的方式，用极低的投入，买下价值几十倍的房产。

第二顺位的不良贷款的投资，是北美地产学堂高阶课程， 《Note投资》中的话题。比较深奥，是一个只有资深的房产投资者了解的小众投资领域，这儿就不展开讲了。

简单地说，通过买第二顺位的不良贷款， Subject to 第一顺位的银行贷款，你可以进行杠杆化投资。用这种方式，我们Note课程的何林博士， 用区区5万美元的投资金额，拿下过价值百万的房产，在投资中获得了高额的回报率。

如果你知道如何投资第二顺位的不良贷款， 你也可以通过Subject to , 承接第一顺位的贷款，用极低的投入，买下高价的房产, 获得丰厚的回报。

说这这么多Subject To买房的好处，你或许会问：

你Subject to 前房主的贷款， 买下了房产，银行如果知道房子换了主人， 他会不会启动Due-on-Sale Clause， 让你把所有的贷款一次性付清呢？

这个担心是有道理的。不过， 我的律师跟我说，他从业20多年，没见过一个银行启动过Due-on-Sale Clause。

为什么？因为银行要的是利息，他最关心的是贷款有没有付，而不是谁在付。如果你上了我们的《Note投资》课程，学着做银行的时候，你会深刻地明白这个道理。

 如果真有银行启动Due-on-Sale Clause， 你就想办法支付好了，反正也没有Due-on-Sale Jail, 法律上你是不用担心的。

当然，如果你真的想要避免Due-on-Sale Clause，也是有方法来合理合法操作的。只是这个操作太小众，这儿就不详细阐述了。

小结：
今天谈Subject to, 这种少有人知，不需要大资金就可以买卖房产的方式， 就是想告诉你，房产投资窍门很多，你不要因为没有足够的资金而望而却步，不敢投资。重要的是走出去，学习房产投资知识， 等到装备到位，本领过硬的时候，某一天，你也可以像我们的老师们一样，用Subject to, 以极低的投入，买下价值几倍于投资金额的房产， 从而获得丰厚的回报。

作者

  • 房博士@北美地产学堂

    大学教授，房产投资教练，北美地产学堂创始人，在学堂教授《找Deal和法拍》训练营。 我会教你如何通过房产投资，快速实现财富自由。 微信： meimengcz88

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51 comments on “鲜为人知的空手套白狼房产投资之道–Subject To”

  1. 当下利率飙升，用Subject To买房，可以继承前房主的低利率贷款，还可以零首付，真是想想都流哈喇子啊！

  2. 这在操作上是有问题的。 屋主向银行借的是抵押贷款。 在贷款还没有付清的情况下，银行对房屋具有一定的所有权。如果屋主要把房子卖给第三方，或是改deed, 不通知银行，这可能根本行不通。

  3. 我们操作过，也有很多的投资者操作过，完全可以做。如果你通知银行, 也可以，如果你真要这样操作，你通过trust 来做，可以避免due on sale clause.

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