Tax Strategies 第三/四周 – IRS Pitfalls

Posted 2年 ago / Uncategorized, 房产税
  1. 报税时一定要用上depreciation – 注意报税人必须是所有人，房产必须产生收入。
  2. 房屋里面的物件也可以用上折旧，比如灯具，地毯/地板，电器，厨柜，台面，门窗，等
  3. 土地不能折旧。
  4. 不能选择不报折旧。出售房产时IRS 会计算总折旧，不管屋主有没有报折旧。
  5. 加速折旧：需要做Cost Segregation 分析。有些类别可以更快折旧。具体案例具体分析。不适用所有人所有案例。
  6. gift a property: 获赠人同时接受了赠予人原先的cost basis。获赠人卖出物业时需要为全部的增值纳税
  7. 遗产：获赠人的cost basis 是赠予人死亡时的市价。卖出物业时所需缴纳的增值税会低很多。
  8. 用irrevocable trust 来确保继承人获得赠予人的赠予。“dying while owning”
  9. short sale: 免除的债务会算作收入。比如：买入400K，贷320K，short sale 200K. 免除的 120K 会算成收入。
  10. capital gain 和 ordinary loss: 卖房收益收capital gain tax. 卖房损失算ordinary loss (not capital loss), 可以抵w-2 income
  11. 卖房当年，以前累计的损失（比如租金收入低于开销）都可以当ordinary loss抵w-2 income
  12. Flip & Flippers:
    1. active income, 要交自雇税。按ordinary income 收税，而不是capital gain tax. 如果拥有房产一年以上，也不能算long term capital gain。
    2. 房产算做inventory, 不能折旧。
    3. 房产购入价不能writer-off. 需要等到卖出时扣除。案例：翻修5个房，盈利300K，转手买入一个300K的房。今年还是要按300K盈利纳税。最后一个房子的买了费用要的卖出时才能扣除。
  13. Audit：
    1. 降低被审计的概率：个人投资的审计机会15-17 倍大于合伙人和s-corp。尽量不要成为outlier (比如收入中等，但巨额deduction）
    2. 数字对上，没有计算错误。最简单的方法就是用软件
      1. 所有form 都交给CPA, 哪怕你知道不能抵税。
      2. 尽量明确用途。不用“other”, “miscellaneous”, “credit card expense”
    3. 文件材料：
      1. 银行账户分开
      2. receipt 上有具体买了什么，银行或信用卡账单只有金额，无法用于审计复议
      3. donation: 照片可用于审计复议
      4. log： mileage log， phone records， calendars， etc
  14. 找专业人士来审计复议

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