《The Real Estate Game》中探讨了如何低价将房产权益转移给子女的方法。主要包括以下几点:

1. 赠予是将资产传给下一代的重要方式。如果您的子女已婚,您可以每年无税赠予每个子女及其配偶1万美元。如果以低于市价的方式赠予资产,将是一种很有价值的家庭遗产规划工具。但需要专业的法律和税务建议。
2. 如果觉得每人每年1万太少,可以考虑利用联邦法律允许的一次性65万美元的免税捐赠额度。比如您有一处房产价值40万美元,可以将其25%,即10万美元无税赠予子女,并以优惠利率收回剩余30万美元的贷款,分期偿还。或者直接将全部40万美元无税赠予,可能还能享受20%-30%的折扣。
3. 对于有孙辈的人,每位捐赠者可以免税100万美元,这可以与总体赠予津贴相结合使用。同样需要专业的法律和税务建议。
4. 在某些情况下,保持现状可能是最明智的做法。持有房地产直到”遗产时间”可以避免资本利得税,这对于很多增值资产来说都是一个有价值的考虑因素。通过将房产的大部分权益转让给子女,家长可以在其中居住一段时间,同时减少需要支付的赠与税。
5. 另一种方法是将礼物和商业交易结合起来。通过使用”合格个人住宅信托”或”授予人保留收入信托”,房地产的部分转让可能被视为商业交易而非纯粹的赠与。这样可以降低需要支付的赠与税。重要的是要进行公平的市场评估,并选择在房地产市场低迷时进行转让,以建立较低的资产价值。
6. 即使不是房地产企业,家族企业也可以利用房地产来解决继承问题。例如,将房地产”归”给不参与经营的子女,同时将企业业务留给实际经营的子女。这种安排可以为不参与经营的子女提供稳定的租金现金流,同时保持企业的完整性和控制权。这种方法在将企业交接给新一代时也很有用。

PS，此书出版年份较早，其中提及的每人每年1万免税赠与额度和一次性65万的免税赠与额度，当前该数额已经提高了。