买带有房客的投资房有很多利好， 但也可能会碰到问题房客。如果想买这样的房子，对现任房客该做/能做什么？承接来的房客与前房东的合同怎么处理？
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1. 承接租客的利弊
优点： 1）不需重新找房客； 2）马上有房租收入； 3）前房东已经把该修的东西修理好；4）有租客说明房子已经满足municipal legal requirements。
风险：1）新房东必须100%接受原合约各项条款；2）房客可能会试探新房东故意迟交房租； 3） 碰到坏房客，不得不费时费力走驱赶程序。
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2. 新房东能否与房客解约
一般来说, 租约是跟着房子的，新房东在lease没到期之前, 不可以随便改变合同条款， 比如涨房租，或终止合同让房客搬走。
所以，如果不愿意承接之前的房客， 或者想自住，最好的方法是在买房时，在合同里加入一个交房时必须是空房的contingency， 这种情况下，就由卖家承担解约的责任。
当然也可买了房子后，自己同房客商量重新签合约或给钱走人， 但不能强制。因为房客受lease保护，没有义务接受你的条款。
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下面几种情况是例外：1）卖家原来的lease里有条款“房主卖房或转让产权时有权提前终止合同“； 2） foreclosure的房子， 可按照本州的规定发 ”Notice to Vacate“。3）买来是自住的， 可以通过owner move-in eviction (OMI) 让租客搬走。
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3. 买带房客投资房的注意事项
1）买房时在合同加入一个条款， 要求房东提供房客申请表， 房客的授权书允许买家对房客做背景调查。有房客的信息及许可， 就可调查房客的背景包括信用，犯罪记录，工作及收入情况。
2）向卖家（现任房东) 尽可能了解到为什么卖房子。了解房客是否按时交租，要求卖家提供最近6-12个月的银行进账记录。
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以上做法， 对于SFH, duplex, triplex ，如果卖家和租客配合可能做得到。但对小型多单元公寓，个个去查不现实。学堂公寓课的Tim老师说,，可通过过去12个月的monthly income statement, 评估一下： 1）多少拖欠房客， 共欠多少钱？2） 赶房客需要多少钱， 多少时间？ 3） 自己是否愿意承担风险； 4）在提交Offer时把成本算进去。总之， 买房时能了解的信息越多越好。
本站只提供参考思路，不构成任何投资、装修建议，具体房屋情况请自行分析，采取相应措施。
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