曾准确预测加密货币和股市崩盘的彼得·格阑迪奇(Peter Grandich)表示，他预计美国房地产市场将出现重大调整。
格蘭迪奇说，在这个市场上，我们的目标是“不要损失很多钱”，并警告说，房地产“可能会很快出现20%，30%或40%的亏损”。
目前的市场，似乎也正朝着这个方向发展。
美联储主席鲍威尔再度重申“通胀不歇、加息不止“，甚至不惜付出经济衰退的代价，于是第三次迎来0.75加息。
前两次的加息已经让股市应声下跌，市场对于发生经济衰退的风险预期也加大了，悲观情绪开始迅速蔓延。
但是这次的0.75，可能让未来的情况可能会更糟。
经济衰退会导致失业率上升，房地产泡沫破裂，市场面临又一次危机，很多人甚至担心2008年的情景会再次重演。
但是，危机是危也是机，这也是聪明的投资者创造更多财富的机会。
在经济衰退环境中，表现最好的房产投资有四个特点:良好的地理位置、强劲的基本面和功能、充足的现金流和适度的资本需求。
下图表显示了自2000年以来各种房地产资产类别的表现，自助仓储和移动屋营区（MHP）这两类的收益率最高。
自助仓储在过去20 年中平均年总回报率为17.2%，远高于办公、零售、公寓等其他商业资产类别。
与其他商业房地产类别相比，自助仓储（Self-storage）拥有巨大的收入潜力，较低的管理成本和费用，建设成本更少，而且不需要太多精力去管理。
在美国，有 9.4% 的家庭在使用自助仓储，大多数设施的平均租出率为 87.4％。
截止 2019 年，美国自助仓储行业的年收入达380 亿美金，总设施数量在 4.5-5.2 万之间，总面积达17亿平方英尺。
租金收入方面，自助仓储则非常稳定，因为租赁费用只是租户平时生活费的一小部分，租户对于自助仓储的价格增加并不十分敏感，而且租金的上涨幅度也没有严格限制。
而且，自助仓储的维护费用大约是其他形式房地产的一半，按照投入产出比计算，自助仓储大概 30% 的出租率就能实现收支平衡。
上述优势，使得自助仓储近几年来迅猛发展。
特别是疫情期间，市场恐慌，但裁员、离婚、和死亡却导致对自助仓储租赁的需求增加。很多有经验的投资者，利用这个机会，加速买入大量自助仓储设施。
地产学堂的Tim老师，就抓住了这个机会，在不到一年的时间里，买入了6个自助仓储设施。
2021年6月，Tim老师在洛杉矶的San Bernadino，以最快的速度买入了一个183个unit的自助仓储。
项目上市第一天，Tim老师就赶到现场，签订合同。现金买入价格是230万，再加上后续更新柜门、安装摄像头等费用，总计花费在240万左右。
买入之后，Tim老师立刻采取了一系列提高租金的措施。之前的物业经理不给力，工资高而且服务不到位，导致整个物业月租金收入实际只有12000美元。
在更换了自己的物业经理后，不仅服务得到提升，而且租金大幅上涨，到2021年底，月租金收入达到了25000美元。
在这个基础上，Tim老师将物业进行抵押贷款，根据物业状况和现金流收入，CBRE对整个物业的评估价格达到了350万。
就这样，短短半年的时间，通过银行抵押贷款的方式，完全收回了前期投入的240万，而且物业自身的价值上涨了约120万美元。
当下，经济衰退可能再次来袭，如果你也想进一步了解自助仓储这个收益可观稳定，在2008年唯一表现良好的房地产资产类型，欢迎10月2日来听Tim老师的公开课。
© 2022-2025