美国房契类型 Warranty Deed / Grand deed / Quitclaim Deed
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有学员问，她在拍卖会上拍到一套银行屋， 迟迟过不了户。
这个房子通过法拍程序回到银行，银行拥有这个房产。
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6个月后，失去房子的老屋主居然通过Quit Claim Deed， 把房子转到另一个人名下。
这个Quit Claim Deed 的产权转移有效吗？
先了解下什么是Deed各和各种Deed之间的差别。
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Deed， 就是房屋产权转让。一般有三种：
* Warranty Deed
* Grand Deed（Special warranty deed）
* Quitclaim Deed
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1、Warranty Deed “担保地契”
一般正常买卖房产中拿到的最好的Deed地契。
这种地契，卖方证明自己拥有该地产的全部所有权，并永远保证拥有该地产的权力。
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一但有人控告，或对不动产产权有所质疑，不论控告人对产权的质疑是源于多久以前﹐也不论这种瑕疵是转让人自己或以前主人之行为造成﹐转让人都会为他的产权作辩护﹐并弥补产权上的暇疵，以保证买方产权不受其影响。
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2、Grand Deed（Special Warranty Deed）
这种地契转让书只担保卖方本人拥有该不动产的所有权。
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卖方在拥有这个不动产期间没有做出有损其价值的事。 如果有任何人因为卖方的行为，而对这地产有质疑，卖方会辩护自己的产权，但不担保卖方以前的主人，是否曾造成产权瑕疵。
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一般政府机构都用此类Deed。加州只使用Grand Deed，加上产权保险Title insurence
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3、Quitclaim Deed
这是一种没有任何担保的土地契约。
转让人（卖方）只是放弃他“称为是他的财产”的不动产所有权，并不曾担保自己就是真正的所有人，也不会为地产所有权出现的任何问题作辩护。
用于产权没有争议的交议中。比如夫妻间将产权于一方转到另一方，或家人之间的转让。
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从上面的解释可以看出， 这三种Deed最大的区别是对过去和将来房产所有权的保证程度。
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所以，在刚开始的案例中，原屋主签署的是Quitclaim Deed。他签署的时候， 已经失去了该房产的拥有权，所以，这个Quitclaim Deed是没有法律效用的。
美国房契类型 Warranty Deed / Grand deed
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