买房贷款,你的债务收入比 (DTI) 达标了吗

最近房贷利率上升很快,直接导致的就是购房能力下降,因为按照贷款银行/机构的标准,你能借到的钱少了。这是为什么呢?
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因为做银行贷款,除了信用分数这个硬指标,最重要的就是计算家庭债务收入比 (Debt to Income Ratio, DTI),这是用来衡量贷款能力的重要指标。
DIT是按照每个月来计算的:比如一个月家庭税前收入是10000块,需要付的各种贷款硬支出(房屋贷款,地产税,保险,HOA之类的,还有学生贷款,各种其它贷款比如车贷)加上所有信用卡的最低开支(monthly minimum payment)为2000块,那么DIT就是20%,代表着银行认为你现在每个月税前收入的20%已经被这些贷款硬支出预定了。
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DIT的比例(一个0到100%的值)肯定是越低越好,不同的范围在银行的标准里代表不同的财务状况。
DTI (0-35%):35%以下代表借方债务可控健康,每个月应该略有赢余。
DTI (36-43%):代表借方还算收支平稳,可能能贷到款,但是几乎没有犯错空间了。
DTI (44-50%):估计只能个别小型高利息贷款还能贷到,财务上时不时有入不敷出,捉襟见肘的时候了。
DTI (>50%): 超过50%该多挣少花,就别提前消费,醉生梦死了。
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有时候会看到28%,36%的数字,这代表不同的计算方式:DTI28%只包括了与房屋相关的贷款开销与月税前收入之比;DTI 36%包括了前面提到的诸多其它贷款(比如车贷,学生贷款,HELOC贷款,家里其它工程的贷款,信用卡最低还款额度,child support)等。
根据贷款方的要求:
普通贷款一般要求满足 28%/36%的要求
VA(退伍军人)可以达到41%
FHA贷款可以达到43%
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对于要买房或者重贷的,可以根据这些要求来尽量调整自己的DTI。与房屋相关的费用没法修正,但是别的贷款比如车贷或者其它的一些贷款剩的不多,可以考虑还掉。除了节流,还要想着怎么开源,看是否可以升值加薪,或者找份第二职业。
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最后说一下房租,租金收入是一类常见的收入,租金收入一般根据以下方法计算:
贷款人每月$4,000租金收入,保险,贷款,税,管理费费用为$2,000,租金收入为$4000*0.75-$2000=$1000。
所以如果投资房有正现金流的,是可以计为收入增加你的贷款能力的

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