买房贷款，你的债务收入比 （DTI) 达标了吗

Posted 1年 ago / Uncategorized

最近房贷利率上升很快，直接导致的就是购房能力下降，因为按照贷款银行/机构的标准，你能借到的钱少了。这是为什么呢？
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因为做银行贷款，除了信用分数这个硬指标，最重要的就是计算家庭债务收入比 (Debt to Income Ratio, DTI)，这是用来衡量贷款能力的重要指标。
DIT是按照每个月来计算的：比如一个月家庭税前收入是10000块，需要付的各种贷款硬支出（房屋贷款，地产税，保险，HOA之类的，还有学生贷款，各种其它贷款比如车贷）加上所有信用卡的最低开支（monthly minimum payment）为2000块，那么DIT就是20%，代表着银行认为你现在每个月税前收入的20%已经被这些贷款硬支出预定了。
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DIT的比例（一个0到100%的值）肯定是越低越好，不同的范围在银行的标准里代表不同的财务状况。
DTI （0-35%）：35%以下代表借方债务可控健康，每个月应该略有赢余。
DTI （36-43%）：代表借方还算收支平稳，可能能贷到款，但是几乎没有犯错空间了。
DTI （44-50%）：估计只能个别小型高利息贷款还能贷到，财务上时不时有入不敷出，捉襟见肘的时候了。
DTI （>50%）: 超过50%该多挣少花，就别提前消费，醉生梦死了。
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有时候会看到28%，36%的数字，这代表不同的计算方式：DTI28%只包括了与房屋相关的贷款开销与月税前收入之比；DTI 36%包括了前面提到的诸多其它贷款（比如车贷，学生贷款，HELOC贷款，家里其它工程的贷款，信用卡最低还款额度，child support）等。
根据贷款方的要求：
普通贷款一般要求满足 28%/36%的要求
VA（退伍军人）可以达到41%
FHA贷款可以达到43%
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对于要买房或者重贷的，可以根据这些要求来尽量调整自己的DTI。与房屋相关的费用没法修正，但是别的贷款比如车贷或者其它的一些贷款剩的不多，可以考虑还掉。除了节流，还要想着怎么开源，看是否可以升值加薪，或者找份第二职业。
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最后说一下房租，租金收入是一类常见的收入，租金收入一般根据以下方法计算：
贷款人每月$4,000租金收入，保险，贷款，税，管理费费用为$2,000，租金收入为$4000*0.75-$2000=$1000。
所以如果投资房有正现金流的，是可以计为收入增加你的贷款能力的

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