查理•芒格是巴菲特的黄金搭档，是一位充满智慧的长者。

他曾经说：

要是知道我将来会死在哪里就好了，那我将永远不去那个地方。

做房地产投资，一个错误下去，就是几千几万美元的损失。

是人总是会犯错误。我们的很多错误，前人都有可能犯过。而且已经做了总结。

我们需要的，是学习前人的错误， 少犯同样的错误。

今天在读《The road less stupid》这本书。 这本书的第十章，列出了85条，作者以及他的朋友们，在房地产领域，损失了几百万美元后总结出来的经验。

我把他们翻译成中文，方便你的阅读。

希望我们都能少犯错误。

 

            策略篇：

 

1         规则的缺失、怀疑和纪律性不足导致了我们所犯的每一个错误。

2         情感与放纵的贪婪以及对资本的轻松获取相结合，会产生经济灾难。

3         金融工程和逐步增加的债务不能将一项不好的交易变成一项好交易。

4         原始土地每天都在吞掉资金。不买原始土地，不买landlocked land.

5         成功地捕捉到巨浪并不等同于成为一名优秀的游泳者。要提高投资技能

6         在没有离开故事并嫁给真相的情况下，是无法进行纠正的。事实并不因为你忽视它们而停止存在。

7         一个良好的市场往往会掩盖错误。在经营业务并对未来进行深思熟虑（以及怀疑）方面积极参与是无法替代的。

8         上周的市场报告与市场走向、经济状况或明年的需求毫无关系。

9         在好时期经营业务的方式是唯一真正预测企业在困境中能否应对的指标。

10       在好时期必须保持保守策略，因为通常你直到太晚才知道自己正面临困境。

11       没有任何团队凭借“进攻策略”赢得比赛。伟大的团队，那些赢得冠军戒指的团队，都有出色的防守。他们考虑预防、保护和风险。

12       并非所有的进步都是通过占领领土来衡量的；有时进步是通过避免损失来衡量的。

13       速度致命。真正的财富是慢慢积累的。速度和贪婪需要依赖激进的杠杆，并增加灾难发生的几率。慢一些并避免重来是更好的选择。

14       我们对增长和规模的渴望基于自我和贪婪，而不是战略和财富。

15       我们敬仰的成功人士不是那些取得成功的人，而是那些保持成功的人。

16       业主必须亲自参与业务的各个方面。

17       我们表现得好像错过一次收入机会是一种罪过。这和觉得在周日自助餐上必须吃光所有食物一样没有道理。

18       不要害怕说“不”。说“是”并不总是意味着更多。

19       相信我们的能力、智慧和职业道德可以战胜不好的市场是一种妄想。

20       诉讼费用昂贵、耗时且应当避免。（尽量避免）

21       避免损失并保持财务健康的最佳方法是“及早出售”。

22       在现金用尽时，“在世界历史上，卖方总是错误”的古老房地产至理名言在本质上是愚蠢的！

23       不要陷入相信明天你可以以更高的价格卖掉它的陷阱。未来是未知的（也是无法知晓的），充满风险。

24       将来，我宁愿错过一个机会也不愿失去资本

25       永远不要因为你认为将来可能会需要而购买某物。（买房子也是如此，购物也是如此）

26       在某事确实关闭 （close）之前，请一直保持多个选择。直到钱进了银行，事情才算结束。

27       成功并不能让你无敌或防止错误再发生。成功最擅长的是让你自满和傲慢，而这两者足以导致灾难。热门市场的狂喜通常导致忽视市场基本面。审慎地收集和评估基于市场 的经济信息，是避免自我膨胀错误的唯一处方。

28       一旦问题被认识到，就不要延迟采取纠正措施。希望未来条件会更好，问题会自己解决，是愚蠢的游戏。拖延会放大问题。

29       无法认识现实是妄想的。你可能比竞争对手更聪明更优秀，但当市场转变时，你仍然一无所有。不要混淆智力和经济现实。

30       永远不要仅依赖于顾问的建议。如果你不理解它，就不要去做。

31       当我们知道时机变得更糟时，我们并没有缩小焦点。这是由于两个原因：（1）我们先前的业绩的分散注意力，以及（2）不愿意评估错误的风险。

32       大数字的小百分比仍然是一个大数字。

33       在好时期，任何傻瓜都能赚钱。

34       问题永远不应该是，“我应该追求这个机会吗？”正确的问题是：如果我追求这个机会，需要多少时间、资源、精力和投资？这是否符合我的特长（核心竞争力）？可能出现什么问题？如果我是对的，回报是什么，如果我错了，成本是什么？我能接受自己错了吗？

35       过去的成功越大，超人幻想的可能性就越大。

36       缺乏现金或现金流是氪石，它会击败一切超级英雄。

37       始终保持怀疑，并留有一些备用力量。

 

Deals：

 

38       买房只是为了让员工忙碌是愚蠢的。不要买一个只有边际利润的房子。

39       不良的经济并不会导致财务问题；它只是揭示了这些问题。

40       几乎所有事情都比你想的时间长，成本也比最初预算的要高。计划延误和波动。

41       仅仅因为过去几年价格上涨，并不意味着它们明年不能下跌30%。

42       最容易的销售是给员工或顾问。

43       当市场不好时，根本没有买家……无论价格如何。

44       因为去年的价格较高或最初预计的利润较大，今天决定出售的决定是愚蠢的。市场对这两者都不关心。

45       不要随市场下跌。当断则断，断臂止损。

46       不要让竞争对手的做法影响你的决策。你不能建立篱笆来阻挡竞争。此外，他们有时也会做出愚蠢的事情。

47       次要位置总是下降最快（也最多），并且需要最长时间才能恢复。

48       新项目必须基于当前需求而不是未来增长。

49       你不必对每一次机会都有所反应。做更少但更好的交易。不仅会优化优质交易的结果，而且开支会大大减少。

50       太多的交易会消耗时间，并使注意力从真正好的交易中分散开来。

51       弥补一个坏交易需要三个好交易。

52       出现糟糕的交易时，管理层的90%时间会从业务的其他部分抽调出来处理它带来的问题。结果是：糟糕的交易仍然糟糕，而好的交易现在由于缺乏关注而变得平庸或陷入困境。管理层90%的时间应该花在培育好的交易上。说起来容易，做起来难。

53       根据相信市场会迅速反弹的信念而推迟调整价格或开支是不理智的。

 

  金融

54       负债会营造出财富的错觉。真正的财富包括资产、现金流和可管理的（最小的）债务。过多的债务和对未来的期望是所有金融危机的根源。你永远不能忽视风险或搁置怀疑。

55       只因为有钱可用就去做一笔边际交易是愚蠢的。银行家通常也不能评估市场风险。

56       认真对待你的个人担保。你只能带两样东西到桌子上：现金和你的担保，而这两者都不是无限的。

57       不要依赖未来的价格上涨来使交易成功。

58       永远不要用短期债务，比如hard mondy loan 来为长期持有的资产进行融资。 （Never finance long-term assets with short-term debt. 比如5年的贷款， hard money loan)

59       我们有了大量资金和容易信用的机会，掩盖了许多错误。

60       钱太多会让你变愚蠢。能做并不意味着应该做。

61       为了达成交易而在电子表格中调整数字通常是自负的迹象，不是一个好主意。

       

人员

 

62       找到最优秀的人，并且给予他们非常好的薪酬。从长远来看，这样可以省钱。

63       困境越大，你需要的人才就越好。在糟糕的市场中，要生存下去是没有办法的，弱者是无法承受之重的。

64       增加/保留平庸的人会削弱组织，从而稀释你的成果。

65       始终在升级你的人才库，永远不要害怕付给他们他们需要的报酬。

66       我们做的每一次招聘都应该提高我们公司的平均水平。

67       一个超级的七尺球员比十个五尺的球员更有价值。弱者会带来弱者的结果。

68       永远不要等到解决人员问题或绩效不达标时再采取行动。员工要么表现得很出色，要么不是。如果员工不合适，采取行动。我的工作不是看护或恳求人们履行职责。

69       容忍无能或错误员工的代价，远远大于进行一次艰难对话和迅速解雇所带来的不适。

70       一个根植于过去成功、不惜一切代价进行增长和大量激进型奖金结构的文化，会培养出不思考、不怀疑和忽视风险的员工。

 

 开销

71       即使你有钱变胖，也要保持苗条。保持低开销！

72       非常密切地关注你的现金。问问自己，“我真的需要这个吗？这会帮我赚更多的钱吗？”一旦花了钱，它就永远消失了。

73       对于产生你想要的利润与你希望获得的收入相比，对成本结构发生在你身上的变化要非常明晰（古老的）。

74       对你的财务细目进行持续的审查，确保钱是以富有成效和谨慎的方式花费的。

75       保持现金，尤其是在好时期。花钱让自己看起来很了不起，并不等同于真的很了不起。

76       当你没有现金时，你就出局了。

77       现金真的是王者。

78       当市场转变时，你无法迅速削减开销。

79       从只看到正面的角度看世界时，很容易支付过多或过度增加。

80       及早而彻底地减少开销。自尊心和傲慢让我们无法及时减少开销。

81       豪华办公室、高档车辆、大量员工和高额开销是重要性的迹象，而不是成功。

82       了解你的数字——运营业务的各个方面的成本是多少——并及时获取信息对于成功至关重要。

83       关注经营成本，而不仅仅是收入潜力。

84       为了支持我们没有的收入而支付我们不需要的开销是愚蠢的。

85       尽量将尽可能多的工作外包。保持低而灵活的开销。

 

    思考时间

 

当我回顾我最重大的损失、最愚蠢的决定和最大的错误时，我学到了哪五十个最重要的教训？

我在哪些方面又犯了一些同样的错误？

基于以前的经验教训，我需要立即改变什么来避免可怕的愚蠢税？

我将采取什么规则和纪律，来最小化重复错误的可能性？