在美国 房产税是房地产持有者的劲敌。过去一年Austin等高地税城市的投资者恐怕深有体会。好不容易熬到了租金抬头，现金流却被暴涨的Property Tax无情吃掉。
如果算一笔账，一个3%房产税的房子，长持30年，几乎等于又重新买一遍房子。即使一个30万出头的starter home(起步房)，折合1年也有近1万刀要奉还给山姆大叔。如果你使用Escrow Account(房贷代管账户)，会发现每个月贷款的总月付里，甚至有近一半都来自房产税，无法转化为你房产中的Equity(净值)。
一般来说所有买家出手前都会首先问清房产税率是百分之几。这个数字在网上很多资源可以查到，建商或卖家一般也会主动提供。
然而仅以税率数字论英雄，可能too young too simple。许多当地税收政策细节不查清楚，哪怕在低地税地区也会踩坑。而另一方面，您也可能错失很多高地税地区的好deal。
而真正对当地政府房产税制定，评估，征收和抗辩的细节了如指掌，并针锋相对地做一些简单操作，可能会轻轻松松创造上万元的价值。接下来的几篇文章我就详细为大家梳理一下如下细节，并举个人实例分享下我是如何利用这些细节省下价值近3万美元的房产税的：
- 税务估值的激进程度
- 税务估值的频率
- 税务估值所基于的时间
- 税率的设定规则和具体构成
- 针对投资买家的特殊法规
- 针对新房社区的特殊法规
- 房产税抗辩的具体流程，时间线和实操攻略
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(一） 税务估值的激进程度 (Appraisal Aggresiveness)
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美国各地每年的房产税金额(property tax dollar value)一般都是由名义税率 (nominal tax rate)* 房产税务估值(appraisal value)决定的
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Property Tax Dollar Value = Nominal Tax Rate * Appraisal Value
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而美国不同地区房产税务估值价格(appraisal value)和真实市场价(market value)可能有天壤之别。
比如德州一些城市的appraisal value会紧跟市场价，很多去年过户的新房今年新的appraisal value都比去年买价高出了20-30%或更多，甚至比年初浮夸的市场价还高。而比如北卡的appraisal value就普遍比今天的市场价低出20-30%或更多 (后面会详细讲其中的原因)。而再比如纽约州的一些地方appraisal只有市场价的20%都不足为奇。
所以表面的名义税率(nominal tax rate)是没有告诉我们whole story的，而实际有效税率(effective tax rate vs market value)才是更客观的指标:
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Property Tax Dollar Value = Effective Tax Rate * Market Value
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一般市面上买家/卖家/经纪人/当地政府所使用的税率数字都是名义税率，而准确的横向比较全美不同市场的真实房产税负担应该使用实际有效税率，例如：
德州部分郡一个名义税率2.5%的房子，由于税务估值紧跟市价，有效税率可能也是2.5%。而北卡部分郡一个名义税率是1%的房子，目前的有效税率可能是0.5%。 NYC周边的一些地方名义税率可能有5-10%，但有效税率可能还不到1%。
实际税率的准确推算需要对当地市场和法规有一定了解。而且由于税收政策由本地政府设立，笼统的按州或都会区是不够的，必须至少精确到郡(county)才有意义。
北美地产学堂老师和房产分析师Coaching Program学员正在整理美国所有热点地区每个郡的房产税细节，其中一项就是这个实际税率。会作为若干工具包(toolkit)之一免费发放给学堂的学员。敬请期待。
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(To be continued)
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税务估值的激进程度，各个地方的确很不同。期待房产分析师课程整理的美国所有热点地区每个郡的房产税细节
谢谢分享
每个郡的房产税细节，太好了，期待！
[…] 税务估值的激进程度 (点我穿越到这篇) […]
太好了，谢谢🙏分享！
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