即省三万 – 美国 房产税省钱攻略(二)

这个《美国 房产税省钱攻略》系列主要为大家讲解在美国如何利用当地政府房产税的制定,评估,征收和抗辩等细节,进行省税。我个人做了一些针锋相对的简单操作,几年间省下了约3万美元。

是会隐身的分隔行

前面我们讲了:

这次我们继续讲解:

  • 税务估值的频率

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二)税务估值的频率 (Appraisal Frequency)

对房产持有者的腰包有直接影响不仅仅是税务估值的高低。在美国,地方政府税务估值的频率对现金流,物业价值甚至当地市场的长期稳定性都有深远影响。深谙其中奥妙,让我的自住房几年间省下了1万多美元的税

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德州 vs 北卡案例

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比如德州每年都会重新appraise, 房价的上涨即刻就会反应在税单上,租金上涨只有足够aggressive,现金流才不会被马上会被吃掉。这是促进Dallas等城市租金逐年迅猛增长的一个驱动力。

而比如北卡4-8年才appraise一次。北卡RTP三角区过去两年房价上涨了一半以上,但房产税依然停留在疫情之前水平,哪怕房子进行转手交易,也不会触发重新appraisal。

北卡租金增长动力不高,除了供需关系等因素之外,老房主真实的持有成本增加不大也是一个重要的内在因素,毕竟羊毛出在羊身上。

我同时持有德州和北卡的多个房产,这两年就明显感觉到德州租金增长快,但现金流增加却不见得能跑过北卡。

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Jersey City案例

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一个更极端的例子是我所在的Jersey City。该市过去30年才重新re-appraise过一次。一些老旧的brownstone house,1988年的估值是十几万,2018年重新appraise后瞬间跳涨到一百多万,震惊四座。

虽然政府总的财政税收预算没有显著变化,但每个房主分到的蛋糕被彻底重新分配了,整个市场因此剧烈震荡。社交媒体被叫苦不迭的老房主淹没,不明所以的群众简单的以为”全市房产税大涨民不聊生”,还促成了本地房价的一轮下跌。

但其实部分精明的房主发现新房的effective tax rate反而显著下降了。一些新楼本来享受政府的tax abatement program,但近期购买房产的房主发现其实opt-out这些省税program反而交税更低。

我当时就专门去市政厅opt-out了自住房的tax abatement,因这个举动几年下来累计省下1万多美元的税:

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(下列非真实数字,仅供参考)

Option 1. 停留在tax abatement program (房产税算法为:purchase price * lifetime-fixed abated tax rate)

$800,000 * 1.67% = $13,360 / year

(effective tax rate = 1.67%)

Option 2. 退出tax abatement program (房产税算法为:appraisal price * annually floating nominal tax rate)

$630,000 * 1.50% = $9,450 / year

(effective tax rate = 9,450 / 800,000 = 1.18%)

Annual tax saving: $13,360 – $9,450 = $3,910

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我们看到之所以re-appraisal之后Option 2变得更省税,是因为本来政府新估值就依然低于买家的买价(630k < 800k),且蛋糕重切后,政府的名义房产税率大幅下降,已经低于tax abatement rate了(1.5% < 1.66%)。

虽然退出tax abatement之后要承担政府未来名义税率上涨的风险,但上述例子中break-even的名义税率高达1.67% / 630,000 * 800,000 = 2.12%, 短期内政府税率上涨到如此高概率不大,即使发生也是在遥远的今后了。考虑到Time value of money, 前些年先享受到每年大几千的省税才是更实在的。

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小结

总的来说,appraisal frequency越低的地区,相对越容易出现省税机会。

支持北卡低租金的不仅是低名义税率,而且还是低appraisal frequency。而Jersey City极端的30年appraisal周期,使得房产买家出现了一个更加特殊的省税机会,如果当时没有自己计算比较,这几年恐怕多交了上万的税而不自知。

请牢记,掌握任何一个本地房产税政策细节,都可能转化为实打实的收益。

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(to be continued)

作者

  • Dennis

    我是目标40岁财富自由的远程小地主Dennis。正在努力攀爬的科技树有: 远程房产投资,房产黑科技数据模型,职场人财富自由攻略等。欢迎您留言评论,我们交流学习共同进步

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