尽管自去年以来，经济学家、市场分析师和其他专家无数次警告经济衰退的到来，但美国经济整体表现出了异乎寻常的韧性。但是，房地产市场则并非如此。
住房抵押贷款利率徘徊在8%左右，加上疫情期间房价大幅上涨，使美国的住房可负担性进一步恶化，市场活跃度下降。富国银行表示，贷款利率持续在高位的时间越长，借贷成本就越高，就越可能使房地产市场陷入衰退。
富国银行经济学家在最近发布的一篇评论文章中写道：“2023年上半年，住房市场总体改善后，随着近期抵押贷款利率的上升，住宅行业正在收缩。”
10月初，30年期固定抵押贷款利率首次达到8%，这是20多年来的第一次。该行表示，尽管随着美联储放松对通胀的打击，利率可能会下降，但在可预见的未来，与疫情时的低点相比，借贷成本仍会保持在较高水平。该行报告称，随着贷款利率的上升，“住房市场反弹”的前景十分黯淡。
尽管富国银行没有具体列举上一次房地产衰退的情况，但富国银行高级经济学家查理·多尔蒂和该公司经济分析师帕特里克·巴利认为，当前的房地产市场与20世纪80年代有相似之处。据《财富》杂志报道，他们的这一观点和美国银行最近的研究不谋而合。美国银行警告称，将出现类似于20世纪80年代的“市场动荡”，当时保罗·沃尔克领导的美联储努力降低两位数的通货膨胀，抵押贷款利率居高不下。那时高通胀和高利率并行，而如今的千禧一代正在经历和他们父母婴儿潮一代类似的情况。
明年抵押贷款利率将下降，但仍会保持高位。一个长期的高利率环境，不仅会影响需求，还可能会减少新建房屋数量，阻止那些拥有低贷款利率的潜在卖家挂牌出售，从而使市场供应更加有限。
经济学家们认为，不断上升的借贷成本将进一步削弱人们的负担能力。他们引用美国全国房地产经纪人协会（NAR）的一项计算显示，8月份使用30年期固定利率抵押贷款的借款人平均本金和利息支付比去年同期增长了26%。
富国银行指出：月供的增长幅度远远超过了同期5%的家庭收入增长。贷款利率从8月份进一步上升，意味着现在的月供还会更高。
而且，根据数据服务提供商CoreLogic的计算，自疫情爆发以来，房价上涨了40%以上，今年的每个月价格都在上涨。之后是供应紧缺，这很大程度上是因为现有房主们担心在一个已经供应短缺的市场中，失去已经拥有的低贷款利率，不愿意出售自己的房子。
富国银行预计，美联储已经完成加息，并将在明年降低利率，那么抵押贷款利率也应该会降低。根据富国银行的全美住宅市场展望，今年30年期固定抵押贷款的平均利率将达到6.94%，明年30年期固定抵押贷款的平均利率将为6.39%，到2025年利率将进一步下降至5.70%。
该行预计，抵押贷款利率上升将造成短期内负担能力恶化，反过来削弱市场交易。由于潜在需求和供应紧张，房价将继续缓慢升值。根据Case-Shiller的数据追踪预测，房价到今年年底将上涨1.8%，2024年将上涨2.5%。富国银行预测，到2025年，房价将上涨4.4%。
房贷造成的市场锁定效应在一定程度上将现有房屋的销售降至13年来的最低水平。富国银行的经济学家认为，现房销售的下降并不令人惊讶，因为住房是“经济中对利率最敏感的部分之一”
这就是为什么NAR在本月早些时候致信美联储，敦促该机构停止加息。经济学家们表示，这封信让人想起了20世纪80年代，当时房屋建商寄给了美联储一块木材，要求通过降低利率来恢复住房需求。富国银行预计明年现房销售将小幅上升。
“9月份，现有可供出售的独栋房屋数量为100万套，按照目前的销售速度，这相当于只有3.4个月的供应量，”经济学家们强调，对房屋的潜在需求正在推动价格上涨，尤其是当下千禧一代正处于购房高峰期。目前有迹象表明供应量开始上升。
与此同时，新房销售增长，新房“似乎更好地承受了高利率的打击”，这在很大程度上是因为建商提供了降低抵押贷款利率等促销措施来吸引买家。虽然这可能不会持续，但富国银行预计明年新房销售仍将增长4%。
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