北美地产学堂

这个前提是在新房多的城市，如果西雅图和湾区这些旧房所在的城市不适用。那就要买地大房屋，可以翻修或者改建。 今天小红书一个多伦多朋友问我Orlando 买新房还是买旧房？她提到在多伦多地大旧房翻新完就像新房一样了。 Orlando 那么多新房，是一定要买新房的，新房设施好，刚开盘价格便宜，业态起来了，新房增长比较快，前一段时间媒体报道Florida 大量inventory, 但是winter garden 1700 多尺房子49 万美元，一周pending 了。 而且用料便宜的经济适用房。想起我们十年前那种美房没法比。 最最重要的就是德州佛州这些地方，保险费是房子越老，费用越高, 迈阿密和Tampa 一些老房子甚至有几十万房子，5000 以上保险，我的一个老房子居然不给保险，保险公司居然要求我如果有飓风，要保证不申报，那我们还要保险做什么？ 后来这套房子两年没有保险，最后卖出去，换了Orlando 一套新房子。 所以Florida 买房尽量买有潜力好的区域新房，增长快、费用低，记住一定要有潜力的好的区域，如果太偏远区域，除非价格特别便宜，小心不好租不好卖。  

首先创业不是我们想的那么光鲜，创业最痛苦的事 一就是到了瓶颈，遇到问题不知道如何解决和突破 二是很难找到同频能够坚持的人，享受创业过程same page 的快乐感，找到合适人是靠运气的 三是内耗 四 孤独 为了实现一个梦想，这个梦想可能会因为市场以及外部情况变化，大部分人是坚持不下去，因为一段时间可能看不到未来，创业公司也是全新的模式，每一步也是边学习边摸着石头过河。 我自己这边做过20 多年创业公司顾问，我看着这些创始人 每天九死一生，空中飞人的工作，最难最棘手最烂的事基本上都是创始人去解决。 所有的创业公司都会遇到难的事，外部以及内部，就像闯关打怪，一级一级的往上升，但是一不小心，也可能一下跌倒谷底，这个时候就看能否再次站起来了。 创始人需要不断学习成长以及历练，在每个阶段找到合适和志同道合的人一起参与进来。 回顾地产学堂这四年期间，每一个阶段的战略以及业务发展都会提前半年去想，一群聪明的人总能想出更好主意和点子，但创业公司最重要的就是执行下去，每个人有主人翁的精神。 今天Jacob 和我讲bigger pocket 的故事，三个人，一个做技术的，做了很多年也没起来，一个是做杂事，还有一个是在餐馆打工的，他们可能不是多么伟大的人，但是有共同的梦想，一起把这个事做起来，餐馆打工的人，其他事做不了，但是可以写博客。就这样bigger pocket 做起来，同样也开始做上亿美元的地产项目。 Jacob 那天提议让我惊醒，自觉能动性，我们不是要push 一个人管理另外一个人，而是要发挥人的主观能动性，每个人都在做自己喜欢做的事，就有激情和热情，当然不但不会累，而且会分泌成就感的多巴胺，当然每个板块还是需要一个leader 去让这个团队的人都有激情，另外公司发展部门越多，部门协调也很重要。 公司的团队文化建设也是非常有必要的，尤其远程工作，大家更应该更多互动沟通。 房博士小团队我很羡慕，她和老卡每天一起工作一起做事，虽然累，但是体力上的累，有互相背靠背的累。 就像早期我和房博士一起创建地产学堂的时候，我们也有分歧意见不同，但是还是每天讨论一起背靠背去做。 学堂这几年快速发展，也孵化了几家公司，这些公司不得不做，因为讲师不做项目，不在一线，无法持续知识输出，但缺点就在于核心主力分散了，早期每家公司都需要很大的人力物力精力去组建，这个时候一定会顾此失彼。 前期公司做加法，都去尝试一下，目前就是做减法，往pipeline 纵深去做的时候，小团队都没问题，团队慢慢扩大，就到了公司管理的问题，最难就是人的管理，第二合规法律风控，尤其房地产投资，也是有风险的，市场环境不确定，更加应该小心，公司还想往科技板块走，所以数据以及技术还要做，但我毕竟外行，只能提出一些建议，需要懂技术懂商业模式结合的核心leader, 每天思考，以及想着如何改进优化还有督促进度并且技术数据能够为销售服务，不管是简化咨询交易流程还是更加有效的分析房源。 也就是需要在每个板块的leader, 其实并一定去外边找，内部团队里如果有motivation 是最好的，因为最了解公司业务。 但是做leader 就是要付出，就像之前做淘沙找房，目前的TopSky realty 公司一样，做leader 可能收入最少，甚至没有收入，要有奉献精神，而自己做经纪人肯定收入最多，如果去做leader 组建团队管理公司，那就一定没有大量时间去做直接赚到钱的经纪人。而且是个长期坚持的过程，需要为了一个目标持续奉献的精神。 包括刚才提到的技术以及统筹运营销售leader 以及房屋管理的leader ， 都是早期付出，创业公司九死一生，没有任何人知道以后会不会成功，肯定是有时间和精力成本的。另外leader 除了操心，还要协调各个部门关系，一个部门掉链子，想法就推进不了，是各方面能力的考验。 今天就讲这么多，欢迎看好我们这个事业的创业小伙伴加入我们！上面的艰难险阻都告诉大家了。

前一天在irvine 一个餐厅吃饭，身边有两个国内刚落地的新移民在讨论irvine 地产，听他们提到身边还有很多朋友要来irvine 买房。看来国内新移民会陆续过来。 Irvine 房价从今年2-3 月份开始慢慢一点点涨到6 月份，延续前两年情况每到6 月份到8 月份期间一个小低点，因为一是房价快速增长后会有一个小的回调，二是大家都去旅游度假了。然后再次上涨，再到11 月份就会另外一个低点，到第二年2-3 月又开始涨起来了。 所以irvine 不需要做flip, 买了房子，下个月卖就可以赚钱。尤其irvine 有很多新房，付了定金，炒楼花最佳地方，close 之后就可以转手卖出。 San Juan 以及laguna niguel 虽然市场上房源不多，inventory 降低，但是也并不好卖，我们一个月之前看到的几个在高尔夫球场地大有景的房子，目前还是在市场上，真的是slow了。 在南加州，经纪人太多了，所以经纪人热炒的区域基本上价格就会比周边高，比如the meadows 价格就比隔壁的baker ranch 高一些，虽然baker ranch 位置以及环境更好。 接下来irvine 会是怎么样？如何增长？首先一个暴雷出来，irvine 一定会大幅回调，几十万美元甚至上百万美元以上回调，但是这种回调是担忧经济衰退以及金融危机的回调，而不是需求下降的回调。 Irvine 目前经济面很好，所以每次回调就是我们进场的机会，这个逻辑可以用在其他州，只要这个区域长期增长，就业良好，人口在流入，高收入人群也多，那每次淡季以及黑天鹅到了，就是最好的进场机会。 自住买家都是在春季买房，而投资买家都是在冬季买房，irvine 价格变化也是冬季slow。 湾区房子目前离去年高峰还有一定距离，而irvine 房价已经新高，接下来11 月份一定会有回调，我们拭目以待。 除了那些RMB 可以购买的房源，irvine 其他房源目前要价过高，不符合市场规律的房子一定会再次价值回归。 建商也被经纪人们带货能力强震惊，所以最近几个刚开盘就出乎意料，大公园120 万townhouse ，还有portla Spring 新盘250 万以上？ 很多经纪人都在议论irvine 建商把地卖给其他公司了，这些房子明年要到300 万了。 你愿意做接盘侠吗？