我们在贷款买房时，选择贷款银行/机构，除了最重要的贷款利率以外，还会考虑具体的贷款费用。贷款公司收取的费用，在你完成交易close时收取。🌟买房的closing cost 分为一次性的和周期性/多次性的(NRCC: Non-Recursive Closing Cost and RCC: Recursive Closing Cost)。🌟周期性 Recursive Closing Cost，包括地税, 房屋保险和HOA. 金额大小取决于closing 的时间点和房价。🌟—次性closing cost（Non-Recursive Closing Cost）主要包括 :origination fee/underwriting fee/processing fee. 这是银行在review你贷款申请的费用。只有你的案子case放款时才有效。🌟Other lender related nominal fee. tax service fee, flood certification fee. 这些数字汇总一般不会超过$200.🌟government charge. 这包括county recording fee. 由于是政府所收费用，和loan broker 无关。title and escrow charge. 这是第三方费用，和loan broker 无关。🌟appraisal and credit repot fee. 这是为了买房而产生的费用，—旦拿到报告，费用就产生了，和是否close无关. Inspection […]

现在的房地产市场变化很快，前一个月在很多地方还是绝对的卖方市场，这个月似乎就翻了个面。🌟现在你所在的地区，是不是开始或已经进入到买方市场了呢？🌟任何时候，对市场情况进行准确的判断，无论对于卖方还是买家来说，都非常重要，这决定了应该采取什么样的策略，可以顺利卖出房子或用尽可能低的价格买到房子。🌟那么，如何判断当前你所在的市场是买方市场还是卖方市场？除了直接去市场上去看去获取一手信息，进行主观判断以外，这里教给你一个非常有用，可以量化的方法，我们可以用一个称为吸纳率（Absorption Rate）的指标来确定。🌟吸纳率的含义及计算方法吸纳率的英文名字是 Absorption Rate，它是指在一个固定的时间，比如一个月的时间里，你所在的房产市场上被卖掉的房子占到当前市场上所有售卖的房子的一个比例。🌟Absorption Rate（吸纳率）的计算方式为：第一步：确定在过去 12 个月里，卖掉了多少个房子；第二步：把过去 12 个月里卖掉的房屋数量除以 12，得到每个月平均卖掉的房子数量；第三步：确定现在市场上有多少房子在卖，也就是我们所说的 Active Listing；最后：用每个月平均卖掉的房子的数量除以第三步得出的 Active Listing，就可以得到你所在地区的吸纳率。🌟简单举个例子：假设市场上现在有 30 套（Active Listing）房子在出售，每个月平均可以卖掉 6 套房子。那么这个地方的吸纳率就可以用每月平均卖房数量 6 除以在卖房子的数量 30，就是20%。如果把它倒过来推算，用在卖房子的数量 30 除以每月平均卖房数量 6 ，就可以得出这个地区的房子需要 5 个月才能卖完（库存 5 个月）。一般来说吸纳率大于20%，我们就称之为卖方市场，这个地区的房子会卖得比较快。如果吸纳率低于15%的话，我们一般称之为买方市场。也就是说房子卖得比较慢，买方可以有更多选择的权利，因为房子比较多。🌟对于房产的买卖双方而言，学会计算吸纳率后，就可以更好地判断自己是处于买方市场还是卖方市场，从而制定相应的策略。 查看学堂近期免费公开课

美国西海岸时间2022 年 5 月 11 日下午，距离洛杉矶约 50 英里的沿海城市Laguna Niguel突发大火，20多套价值数百万美金的豪宅葬身火海，化为灰烬，正在挂牌出售的千万豪宅也难逃此劫，损失惨重。🌟很多人喜欢买山上的房子，区域好，环境好，但靠山和山上的房子，一般都位于FIRE ZONE，很多房子都可能遇到野火dangerous fire，这样的房子你会买吗？买之前和购买后一定要做哪些准备呢？🌟1、查询房子是否曾遭遇过野火一般来说，靠近山或山上的房子都在Fire Zone，即使房屋看起來远离易发生野火的区域，火势也可能迅速蔓延到任何建筑物。🌟可以研究过去和发生过火灾的区域，看看近几年的山火有没有烧到这个地方。🌟在国家跨部门消防中心（The National Interagency Fire Center）有2007年至2021年的所有火灾图。野火风险图显示了任何活跃的野火，以及每次火灾燃烧的面积。加州规定，房屋在2010年之前建造的，要求高火灾风险区域的卖家需要披露使房屋易受火灾影响的条件。🌟2、购买并确定房屋保险范围做好心理准备，在Fire Zone的房屋保险不容易买，而且价格可能是一般房屋保险的2-3倍。🌟买保险时，要确定好保单的内容，了解住宅、财产和景观（例如树木）遭受野火毁坏的免赔额和具体承保范围。🌟现在加州山火频繁，每一次大火过后就有一些保险公司不愿意承保。一开始还有普通保险公司承保后，后来只有做高风险保单的公司承保，最后有可能市场上买不到，就只能去买California Fair Plan，保额低，价格贵。🌟3、构筑房屋自身防御系统干旱，酷热、大风和环境中任何周围植被等条件，都会影响野火的蔓延速度。🌟房屋自身的建筑材料要注意，例如木屋顶、单层玻璃窗都会导致房屋更容易着火。保护房子从自身着手，要尽可能构筑房屋自身的防御条件。🌟在房子外围开辟出防火带，外面的植被，隔开院子最外层的植物种那些能防火的植物。建筑材料上尽可能考虑在更换时使用防火材料。定期清理排水沟，枯叶等易燃材料。 查看学堂近期免费公开课

在美国买房子，大多数人都知道zillow、Redifin、Realtor这些综合查询网站。🌟前两天地产学堂教移动屋园区(MHP)投资的Sunny老师分享了一个从二手网站Kiijiji上淘到Mobile Home Park的故事。Kijiji是加拿大最流行的一个二手网站，上面竟然可以买到房子，找到好的Deal。🌟在美国，也有这样的网站，对于美国本地人来说，有两个网站是他们最爱用的，和Kijiji一样，类似国内的58同城，草根，信息多而且杂，对于了解市场和社区的一手信息非常有帮助，有时候也真能淘到好东西。前提是你自己要做好功课，练就一双火眼晶晶。🌟下面我们就帮大家搜集整理了美国房产人最常用的11个网站，记得收藏起来哦。🌟01、美国人最爱用的Craigslist.com美国人最爱用的最火分类网站，类似国内58同城，租房、二手房等各类信息全但杂。🌟biggerpockets.com美国最大的房产投资平台，极其活跃，基本想查什么，想问的问题一定有，很多讲座很多全职investor或者agent回答问题🌟02、用来查询房屋信息的Realtor.com美国全国房地产经纪人协会的官方网站🌟Trulia.com买房租房信息查询，将社区、安全等生活信息纳入搜索🌟Redifin.com快速查询一手最新房源买卖和经纪信息🌟zillow.com不用翻墙查询房屋信息，还对房子进行估价Zestimate🌟03 用来查询商业地产的LoopNet.com最大的商业房地产搜索引擎之一，为房产投资者提供商业物业的出售和租赁。搜索可按物业类型进行过滤，包括办公室、工业、零售等。🌟04 用来租房子的Apartments.com提供全美各地房屋租赁信息，信息全使用方便🌟Rent.com美国最火爆租赁网站，提供高清照片、经过认证的用户评论和虚拟游览的全方位信息🌟05 用来查学区的greatschool.org直接对学校进行评级打分1-10分、包括学生构成、学科成绩、家长评价等。🌟Niche.com从学术、学生和老师三方面进行考核进行综合评分 查看学堂近期免费公开课