北美地产学堂

尽管自去年以来，经济学家、市场分析师和其他专家无数次警告经济衰退的到来，但美国经济整体表现出了异乎寻常的韧性。但是，房地产市场则并非如此。   住房抵押贷款利率徘徊在8%左右，加上疫情期间房价大幅上涨，使美国的住房可负担性进一步恶化，市场活跃度下降。富国银行表示，贷款利率持续在高位的时间越长，借贷成本就越高，就越可能使房地产市场陷入衰退。   富国银行经济学家在最近发布的一篇评论文章中写道：“2023年上半年，住房市场总体改善后，随着近期抵押贷款利率的上升，住宅行业正在收缩。”   10月初，30年期固定抵押贷款利率首次达到8%，这是20多年来的第一次。该行表示，尽管随着美联储放松对通胀的打击，利率可能会下降，但在可预见的未来，与疫情时的低点相比，借贷成本仍会保持在较高水平。该行报告称，随着贷款利率的上升，“住房市场反弹”的前景十分黯淡。   尽管富国银行没有具体列举上一次房地产衰退的情况，但富国银行高级经济学家查理·多尔蒂和该公司经济分析师帕特里克·巴利认为，当前的房地产市场与20世纪80年代有相似之处。据《财富》杂志报道，他们的这一观点和美国银行最近的研究不谋而合。美国银行警告称，将出现类似于20世纪80年代的“市场动荡”，当时保罗·沃尔克领导的美联储努力降低两位数的通货膨胀，抵押贷款利率居高不下。那时高通胀和高利率并行，而如今的千禧一代正在经历和他们父母婴儿潮一代类似的情况。   明年抵押贷款利率将下降，但仍会保持高位。一个长期的高利率环境，不仅会影响需求，还可能会减少新建房屋数量，阻止那些拥有低贷款利率的潜在卖家挂牌出售，从而使市场供应更加有限。   经济学家们认为，不断上升的借贷成本将进一步削弱人们的负担能力。他们引用美国全国房地产经纪人协会（NAR）的一项计算显示，8月份使用30年期固定利率抵押贷款的借款人平均本金和利息支付比去年同期增长了26%。   富国银行指出：月供的增长幅度远远超过了同期5%的家庭收入增长。贷款利率从8月份进一步上升，意味着现在的月供还会更高。   而且，根据数据服务提供商CoreLogic的计算，自疫情爆发以来，房价上涨了40%以上，今年的每个月价格都在上涨。之后是供应紧缺，这很大程度上是因为现有房主们担心在一个已经供应短缺的市场中，失去已经拥有的低贷款利率，不愿意出售自己的房子。   富国银行预计，美联储已经完成加息，并将在明年降低利率，那么抵押贷款利率也应该会降低。根据富国银行的全美住宅市场展望，今年30年期固定抵押贷款的平均利率将达到6.94%，明年30年期固定抵押贷款的平均利率将为6.39%，到2025年利率将进一步下降至5.70%。   该行预计，抵押贷款利率上升将造成短期内负担能力恶化，反过来削弱市场交易。由于潜在需求和供应紧张，房价将继续缓慢升值。根据Case-Shiller的数据追踪预测，房价到今年年底将上涨1.8%，2024年将上涨2.5%。富国银行预测，到2025年，房价将上涨4.4%。   房贷造成的市场锁定效应在一定程度上将现有房屋的销售降至13年来的最低水平。富国银行的经济学家认为，现房销售的下降并不令人惊讶，因为住房是“经济中对利率最敏感的部分之一”   这就是为什么NAR在本月早些时候致信美联储，敦促该机构停止加息。经济学家们表示，这封信让人想起了20世纪80年代，当时房屋建商寄给了美联储一块木材，要求通过降低利率来恢复住房需求。富国银行预计明年现房销售将小幅上升。   “​9月份，现有可供出售的独栋房屋数量为100万套，按照目前的销售速度，这相当于只有3.4个月的供应量，”经济学家们强调，对房屋的潜在需求正在推动价格上涨，尤其是当下千禧一代正处于购房高峰期。目前有迹象表明供应量开始上升。   与此同时，新房销售增长，新房“似乎更好地承受了高利率的打击”，这在很大程度上是因为建商提供了降低抵押贷款利率等促销措施来吸引买家。虽然这可能不会持续，但富国银行预计明年新房销售仍将增长4%。   点击学习免费讲座

美国人的房屋拥有率在过去60多年以来虽然有变化，但是大致说来近半个世纪都在三分之二上下波动。根据美国人口普查局数据，1960年房屋拥有率为62.1%，2004年达到峰值69%，上升了约7个百分点，最新统计2022年第四季度为65.9%，是自2011年以来的最高水平。 美国人的房屋拥有率在过去60多年以来虽然有变化，但是大致说来近半个世纪都在三分之二上下波动。根据美国人口普查局数据，1960年房屋拥有率为62.1%，2004年达到峰值69%，上升了约7个百分点，最新统计2022年第四季度为65.9%，是自2011年以来的最高水平。 美国人的房屋拥有率在过去60多年以来虽然有变化，但是大致说来近半个世纪都在三分之二上下波动。根据美国人口普查局数据，1960年房屋拥有率为62.1%，2004年达到峰值69%，上升了约7个百分点，最新统计2022年第四季度为65.9%，是自2011年以来的最高水平。 上一次最高点是在2007年至2009年的经济衰退之前的2004年，之后房地产市场受到重创。在那之后，拥有率持续下降，直到2016年，但自那时以来已经开始再次上升。 对比中国的住房拥有率，拥有一套住房的比例为58.4%。 美国的住房拥有率在经济衰退爆发前下降，直到2016年仍在下降。但这是因为经济衰退引起的财务困难导致了住房拥有率的下降，而不是对住房拥有本身重要性观念的改变。 从房屋拥有者的年龄来看，随着年龄的增长房屋拥有率在同一年龄层的比例也跟着增加，目前比例最高的是65岁以上。2021年的数据显示，35岁以下者38.3%拥有房屋、35至44岁者61.4%拥有房屋、45至54岁者70%拥有房屋、55至64岁者75.3%拥有房屋、65岁及以上者79.4%拥有房屋。 但65岁以上美国人的住房拥有率正在下降，而大多数千禧一代的租户计划在不久的将来购买住房。这表明，住房拥有在未来仍将具有重要性，因为预计千禧一代将在未来20年中占据大多数家庭的领导地位。 2021年首次购房者占所有购房者的34%，比上一年增长 3%。典型的购房房型为三间卧室和两间浴室，建于1993年，面积1900平方英尺（约170平米）。多数买家以要价的100%购买了房屋，而29%的买家以高于要价的价格购买了房屋。 中国的住房人均拥有面积40平方米左右。 从2010年到2020年，全美家庭数量增加了1010万户，比1950年到2010年之间的任何其他10年都要少。 从全美各个州来看的话，房屋拥有率最高的10个州是 西弗吉尼亚79% 缅因76% 明尼苏达76% 新罕布尔74% 佛蒙特74% 特拉华74% 阿拉巴马州73% 南卡罗来纳73% 印第安纳73% 密歇根73%。 而房屋拥有率最低的10个州则为 佐治亚64% 北达科他64% 华盛顿州63% 罗德岛63% 新泽西63% 马萨诸塞62% 内华达61% 夏威夷58% 加利福尼亚54% 纽约54%。 西弗吉尼亚按民众收入来衡量的话，处于全美最低水准，但是其房屋拥有率却最高，排名第一。反之，夏威夷、加利福尼亚及纽约的民众收入水准在全美排名前列，其房屋拥有率却垫底。 从族裔看，白人的房屋拥有率最高，2021年的数据为74.4%，高于平均水平，而其他族裔均低于平均水平，其中亚太裔为61.2%，拉美裔为48.4%，非裔最低为43.1%。

二手房买新建房还是二手房？ 如果你还在犹豫这个问题，看一下新房vs二手房的价格差，会惊到你。而且还能告诉你什么时候买最划算。 过去3年的，新建房和二手房的价格差在每年6月的时候最小，不信看图： 2021年6月：$374,700-$366,900=$7,800 2022年6月：$432,700-$413,800=$18,900 2023年6月：$417,600-$410,000=$7,600 原来新房那么划算，差价都达到了新车vs旧车的差价了，而且一般新房增值潜力比二手房大，前10年维修的概率也低，只要选对区域，岂不是很爽？ 怎样才能选对区域，选对楼盘，有哪些数据、方法，可以看一下这期讲座