浅谈房市(4): 经济适用房危机 Crisis on Housing Affordability
根据Zillow与Redfin的数据，疫情以来(2019年12月至今)，美国的平均房价增加了40-42%。而根据Trading Economics的统计，同期的平均薪资增长仅仅为 20.8%，正好是房价增长的一半。即便把时间线再拉长到2008次贷危机之后的这十几年，同样是房价增长幅度远高于薪资增长。（数据来源：Zillow房价历史, Redfin房价历史, Trading Economics收入历史） 通俗地讲：就是有越来越多的人买不起房了。 买不起就租呗。 但事情真的这么简单么？ 现在不仅仅是房价高，利率也高。我在浅谈房市(1)中聊到过加息前可以供$50万房子的月供，现在只能供$30万的房子。所以想买且能买房的人也只能downgrade要买的房。Downgrade到不能接受的程度，就只能先不买了。或者就是想等利率降下来再买，也就先继续租着再说。(但我在浅谈房市(2)中提过，等利率降下来或许要蛮长一段时间) 其实还有一个趋势就是高房价高利率导致一部分千禧一代的人彻底放弃了买房的想法。某种程度上就是放弃了传统的“美国梦”。 越来越多的人要租房。但问题是出租房也没那么多啊，所以租金近两年也是疯涨，于是越来越多的人发现：原来连租房，也租不起了。 插几句题外话：我住在DC郊外，最近去DC市区，好几次碰到游行抗议高房租与涨房租。可能也是由于这个因素的影响，我所在的Maryland州的Montgomery County（紧挨DC）两个月前通过了租控法，正式加入租控大军。这个是好是坏我就先不多说了。 总之，最终的结果一定是需要政府来买单。无论联邦政府、州政府还是郡/市/镇政府，都需要花更多的钱来给租不起房的人提供租房补贴，或减免房东的税务来增加廉租房的供应，或提供优惠政策鼓励建商来建廉租房。但目前的现况大家也看到了，政府自己都背着巨额债务，这方面的能力也非常有限。我们目前看到这方面的新政可谓杯水车薪。 上个月和一个在南卡的建商聊天，他说南卡一直倡导要增加廉租房，但州政府拨款30个亿做建设，最后落实到建造廉租房的资金只有不到一千万。 我和一个投资人聊这个话题到这个点，他问：既然房价这么坚挺，为什么建商不多建一些？ 原因很简单：建商也不想因为房子太多而降价。说白了，建商想着是赚钱而不是解决居住问题。其实民宅的建造在美国是接近垄断的，几个建商巨头把控着大部分的新房建设，具体大家可以参读此文。而且美国的土地开发的把控和审批是非常严格的，房子真的不是说建就建，入行门槛非常高。 回到主题，之所以说这是House Affordability的一个Crisis, 是因为“住”是人们最基本的需求，这是关系民生的基本问题，这个问题把控不好，就会造成社会动荡。我们看看只要是游荡着Homeless的街区，基本就等同于高犯罪率地区。 所以，从这个基本面出发，房价是无法维持在这样的高点，除非再来一次的“大撒钱”，专门针对买房的那种，这是很不实际的。最大可能的就是房价迟早要迎来一波下跌，不过不是现在马上(参考 浅谈房市(1)一文)。 我想很多YouTube“大咖”们一直叫嚣着所谓的“房市危机” “崩盘”的言论，应该也是基于这个基本面出发的。只是我没有那么的悲观，我还是认为价格上的一个correction可能性更大一些。
