房地产投资

要做1031置换，这篇必读！

Posted 2 years ago / 房地产投资

请勿将本文视为法律、税务建议。如果您有疑问，请咨询相关专业人士。买房投资，收益主要靠租金和增值。买低卖高，赚差价。但当你要完全变现的时候，山姆大叔不会那么轻易放过你，高价卖出，获得的收益就得缴纳高额的资本利得税。这可怎么办？美国税法第1031条款允许将收益再用于投资购买新房产，进行“交换”而不是出售，这样可以推迟缴纳这些税款。这就是1031交换。具体怎么操作，有哪些重要的注意事项，一起来了解一下。 1. 必须是投资房！必须是投资房！必须是投资房！而且适用的大部分是出租房，因为这是一个长期收益，不像旧房翻新，几个月就卖出的，那部分收入属于主动收入，不适用于1031置换。同时也不适用于自住房。无论是你要卖掉的，还是即将要买的，都必须是用于投资的。 2. IRS要求置换的必须是“相似类型”的资产，比如公寓楼换公寓楼，民宅换民宅，但是也有拿地换房的，只有IRS认可的“相似”才可以符合1031置换。 3. 要买的不能比要卖的便宜，也就是说必须是升级交易，否则就要为差额缴税。 4. 进行1031置换必须引入合格的第三方中间人(Qualified Intermediary, QI) 辅助完成。这个不能是你直系亲属，不能是你的雇员，也不能是过去两年服务过你的房产经纪人，律师，会计师。必须是一个独立的第三方，这个过程中，卖房获得的钱都要存在这个独立的第三方帐户，不能到自己手里，买房也得从这个独立的第三方帐户出钱，否则就不符合1031置换。 5. 两种置换方式：先卖后买(Forward 1031 Exchange) 1）. 投资人卖出旧物业； 2）. 旧物业销售所得暂交于合格中间机构保管； 3）. 投资人于45个自然日（不是工作日）内选定新物业； 4）. 合格中间机构用所保管资金购买新物业； 5）. 投资人必须要在旧物业售出日起的180个自然日(非工作日)内且当年个税申报截止日期前完成新物业的交割过户。例如：投资人于2023年10月31日售出旧物业，180个自然日之后为2024年4月28日。然而4月28日已经过了该年的报税截止日期，因此投资人需要在报税截止日前完成新物业过户或申请报税延期。如果你选定新物业花了45天，那么你必须在135天内完成过户。先买后卖(Reverse 1031 Exchange)。 1）. 投资人以贷款的形式将用于购置新物业的资金交予“中间机构QI”； 2）. 合格中间机构购入新物业，且产权暂由EATS持有； 3）. EATS将新物业的使用权以租赁的形式交予投资人； 4）. 投资人将旧物业产权交予EATS； 5）. EATS卖出旧物业，所得资金暂由QI保管； 6）. 置换结束后，QI将剩余资金返还给投资人，结清”贷款”。 6. 3种置换规则，满足任一规则即可：美国国家税务局(Internal […]

房地产投资

“凶宅”挂牌上市，卖家需要如实告知买家吗？

Posted 2 years ago / 房地产投资

请勿将本文视为法律建议。如果您有任何疑问，请咨询相关专业人士。尔湾去年“三尸命案”的豪宅，最近已经挂牌上市了，挂牌价比市场价低了约 50万美元, 周边房价大多突破200万，如果租的话，每月租金7000左右。上市4天，市场反应还挺不错，不知道这些潜在买主是否知道这里曾经发生过的命案。 2022 年 4 月，尔湾警察局接到远在加拿大的居民报警，称其居住在尔湾的一个亲戚已经失联超过一年，该亲戚为一家三口，老年的父母和成年的儿子。尔湾警方于是上门进行福利检查，在经过敲门没有应答后，警方请来开锁专家打开房门，里面的场景相当骇人。有三具已经高度腐烂的尸体在屋内，无法辨认身份，只能依稀看出他们是成年人。警方表示，这是一起谋杀-自杀案件，但是三具尸体居然在家中18个月了无人知晓。该房屋位于尔湾的“花果山”（Orchard Hills）的高档社区，有物业管理，有专门的园丁给房屋门前的草坪做维护，但是长达一年半的时间都没有人发现，也实在令人不解。该房屋是 2017 年的准新房，当时售价是 143 万美元，可以说是一间准新房，室内面积 2766 平方英尺，建筑面积有 5279 平方英尺。像这样的房子，卖家经纪人是否需要把“凶宅”的实情告知买家？美国各地很少有披露死亡的要求，大多数州要买家提出询问，或以书面形式询问。但在加州，这个回答是：必须的！加利福尼亚州对于待售房产中的“死亡”有最严格的披露法律：如果在房屋出售后 3 年内发生死亡，则必须提前向潜在买家披露这一情况。这就是我们经常在 MLS 注释中读到类似这样的语言：“房主因自然原因在房子里安详地去世”。但法律并没有要求将“死亡”放入所有广告中。如果该房产过去几年曾发生过死亡事件，并且卖方知道这一情况，则必须在潜在买家询问后披露这一事实。不仅是房屋近年内有没有“死亡”情况，甚至可以追溯到几十年前或更久以前。法律这样要求也是出于买家应该有知情权。过去常常有买家根本不知道房屋曾发生过谋杀案。直到搬进来一年多后的某一天，检察官带者陪审团来查看犯罪现场，买家这才知道。知道房屋情况的人没有向买家透露过这件事情，只能说，这对买家来说实在不好。即使买家对房屋的“死亡”情况不关心，也应该有“知情权”。相当普遍的法律之一是，如果有人因房屋问题，比如由于地板的腐烂、或有霉菌等原因而致死的，必须要披露死亡的情况。 […]

Lily姐, 学习感悟

今天讲讲创业，也欢迎有梦想的小伙伴加入我们！

Posted 2 years ago / Lily姐, 学习感悟

首先创业不是我们想的那么光鲜，创业最痛苦的事一就是到了瓶颈，遇到问题不知道如何解决和突破二是很难找到同频能够坚持的人，享受创业过程same page 的快乐感，找到合适人是靠运气的三是内耗四孤独为了实现一个梦想，这个梦想可能会因为市场以及外部情况变化，大部分人是坚持不下去，因为一段时间可能看不到未来，创业公司也是全新的模式，每一步也是边学习边摸着石头过河。我自己这边做过20 多年创业公司顾问，我看着这些创始人每天九死一生，空中飞人的工作，最难最棘手最烂的事基本上都是创始人去解决。所有的创业公司都会遇到难的事，外部以及内部，就像闯关打怪，一级一级的往上升，但是一不小心，也可能一下跌倒谷底，这个时候就看能否再次站起来了。创始人需要不断学习成长以及历练，在每个阶段找到合适和志同道合的人一起参与进来。回顾地产学堂这四年期间，每一个阶段的战略以及业务发展都会提前半年去想，一群聪明的人总能想出更好主意和点子，但创业公司最重要的就是执行下去，每个人有主人翁的精神。今天Jacob 和我讲bigger pocket 的故事，三个人，一个做技术的，做了很多年也没起来，一个是做杂事，还有一个是在餐馆打工的，他们可能不是多么伟大的人，但是有共同的梦想，一起把这个事做起来，餐馆打工的人，其他事做不了，但是可以写博客。就这样bigger pocket 做起来，同样也开始做上亿美元的地产项目。 Jacob 那天提议让我惊醒，自觉能动性，我们不是要push 一个人管理另外一个人，而是要发挥人的主观能动性，每个人都在做自己喜欢做的事，就有激情和热情，当然不但不会累，而且会分泌成就感的多巴胺，当然每个板块还是需要一个leader 去让这个团队的人都有激情，另外公司发展部门越多，部门协调也很重要。公司的团队文化建设也是非常有必要的，尤其远程工作，大家更应该更多互动沟通。房博士小团队我很羡慕，她和老卡每天一起工作一起做事，虽然累，但是体力上的累，有互相背靠背的累。就像早期我和房博士一起创建地产学堂的时候，我们也有分歧意见不同，但是还是每天讨论一起背靠背去做。学堂这几年快速发展，也孵化了几家公司，这些公司不得不做，因为讲师不做项目，不在一线，无法持续知识输出，但缺点就在于核心主力分散了，早期每家公司都需要很大的人力物力精力去组建，这个时候一定会顾此失彼。前期公司做加法，都去尝试一下，目前就是做减法，往pipeline 纵深去做的时候，小团队都没问题，团队慢慢扩大，就到了公司管理的问题，最难就是人的管理，第二合规法律风控，尤其房地产投资，也是有风险的，市场环境不确定，更加应该小心，公司还想往科技板块走，所以数据以及技术还要做，但我毕竟外行，只能提出一些建议，需要懂技术懂商业模式结合的核心leader, 每天思考，以及想着如何改进优化还有督促进度并且技术数据能够为销售服务，不管是简化咨询交易流程还是更加有效的分析房源。也就是需要在每个板块的leader, 其实并一定去外边找，内部团队里如果有motivation 是最好的，因为最了解公司业务。但是做leader 就是要付出，就像之前做淘沙找房，目前的TopSky realty 公司一样，做leader 可能收入最少，甚至没有收入，要有奉献精神，而自己做经纪人肯定收入最多，如果去做leader 组建团队管理公司，那就一定没有大量时间去做直接赚到钱的经纪人。而且是个长期坚持的过程，需要为了一个目标持续奉献的精神。包括刚才提到的技术以及统筹运营销售leader 以及房屋管理的leader ，都是早期付出，创业公司九死一生，没有任何人知道以后会不会成功，肯定是有时间和精力成本的。另外leader 除了操心，还要协调各个部门关系，一个部门掉链子，想法就推进不了，是各方面能力的考验。今天就讲这么多，欢迎看好我们这个事业的创业小伙伴加入我们！上面的艰难险阻都告诉大家了。

Lily姐, 房地产投资, 找Deal

如果加拿大炒房团到了美国是什么样的？

Posted 2 years ago / Lily姐, 房地产投资, 找Deal

上篇提到irvine 楼花转卖，很多人一起聊起楼花，每个国家政策不同。加拿大华人对地产投资的热情远远大于美国，很多地产投资知名人士十几年前就来美国参与老美的boot camp 学习，楼花这个词也是国内和加拿大很多地产投资者经常讨论的话题。国内楼花我不太了解，据说房子没建，就要付银行贷款了。加拿大那边需要付20% 定金，而且大多时间在2 年以上，市场涨了，建商有可能反悔，市场跌了，即使你反悔，不要定金了，建商还会lawsuit 让你补差价。但是加拿大这边是可以转卖楼花的。而美国这边疫情之前，建商定金很多地方只有$500-1000 美元，即使irvine 这边也是只有$5000，导致很多人市场下跌的时候不要定金，所以建商也聪明了，定金提到3% 左右，有些也要10% 定金。市场涨了，大家皆大欢喜，虽然有个别建商反悔，要加价，但因为疫情特殊原因，材料大涨，另外这些是本地local 公司，有资金压力。而上市公司都基本上是遵循合约规则。美国这两年也越来越多人参与进来，两种方式，一种是买了close 就卖掉，一种是付了定金，然后找到人接盘，double escrow . 一套房子用很少的定金，就能赚到几万甚至几十万。 Flip 翻修的利润都没有这么大，double escrow 有些类似whole saler操作方式。当然风险就是一是有可能市场下跌，赚不到钱丢失本金，不过很多美国建商比如KB 很人性化，房价跌了，会帮你match 最新的价格。二是建商对炒房行为肯定不赞成，尤其double escrow 这种。但是如果是团购一起批量拿低价，这个建商是非常欢迎的。

20年前 VS 现在，利率都高达 7%！但对买家来说，现在的情况糟透了！

Posted 2 years ago / 房地产投资, 最新资讯

20年前，抵押贷款利率也是7%，但现在的情况，对于买房者来说，比那时要糟糕得多。在今天的市场上，买家正面临着严重的库存短缺，高昂的房价，而且购买力比二十多年前要低很多，这很可能成为一场严重的危机。我们对比一下20年前和现在各个方面的不同表现： 1、抵押贷款利率现在30年固定贷款的平均利率为7.12%，连续第四周超过7%，这是自2002年4月以来的首次。而在20年前，尽管抵押贷款利率在7%以上，但在此之前的十年大部分时间里，贷款利率都在7%左右。这和现在完全不同。根据房地美的数据，从1992年到2002年4月，房贷利率平均为7.66%。之后开始下跌至2006年年中，平均为6.03%，同时房地产泡沫也达到顶峰。 2000年初期，美联储担心通缩，核心PCE价格指数从2001年3月到2002年3月仅上涨1.4%。而现在，美联储担心通胀，核心PCE价格指数年度同比上涨4.1%。根据今年6月的统计，91.8%的美国房主的抵押贷款利率低于6%。82.4%的房主的贷款利率低于5%，62%的房主的利率低于4%。 2、供应和需求现在所有拥有低抵押贷款利率的房主都不想也不能出售房屋，这就产生了锁定效应。库存处于历史低位，销售低迷。买家没有办法，只好涌入新房市场，促进了新房的销售。建商加大了建设力度，但这还不足以抵消房屋供应的短缺。需求仍然很旺盛，但也可能很快会发生变化。千禧一代已经进入组建家庭和买房的黄金时期，但随着利率超过7%，申请购房的人数一直在下降。而20年前，情况有所不同。 2002年的一份记录劳动力市场的报告显示，尽管经济从2001年3月开始进入了为期八个月的衰退，但这一影响在当年的大部分时间里都没有影响零售和住房。消费者信心在2001年911恐怖袭击和失业率上升后才开始减弱。现房和新房的销售都保持稳定，房地产就业也是如此。当时，独栋住宅的开工率、新房销售和现房销售都高于现在。抵押贷款申请量也继续攀升，这表明需求稳定，与今天的情况正相反。 3、房价现在和20年前，房价都出现了大幅上涨。但最近的增长速度已经超过了20年前的增长速度。当贷款利率在疫情中创下历史新低时，买家开始哄抬价格。根据标普Case-Shiller全国房价指数，从2020年1月到2022年6月的历史最高点，房价上涨了45.15%。购房者增加了预算，加剧了市场竞争，这导致房价的上涨远远超过收入，因为利率很低，购房者能够用同样的收入购买更昂贵的房子。随着利率提升，去年房价下跌了七个月，但今年开始复苏，目前的价格仍比2020年1月高出45.12%，略低于历史峰值。 20年前，房价也在上涨，但速度并不相同。 2000年1月至2002年6月期间，房价上涨了22.3%，仅约为疫情前至2022年峰值增长率的一半。当时尽管房屋的价格也在上涨，但由于贷款利率开始放缓，买家负担能力也有所提高。整体趋势较现在要平缓许多。 4、可负担性现在和20年前最大的区别可能是房价的负担能力。2002年4月，购买中等价位住房，需要家庭收入的27%来支付抵押贷款。 […]

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