北美地产学堂

今天有个朋友给我看了一个Deal, 说价格很诱人，其他方面也不错，就是离铁路有些近，来问我能不能投。 网上有很多的文章和视频，标题诸如“这X类房子绝对不能买”，首当其冲的是离铁路近的房子。噪音太大，难租难卖。 于是我给他看了另一个房子，火车开过震三震，带来的风能吹落阳台的衣物。而且房子斜对面就是车站，火车常常会在进站前鸣笛。 就是这样一个有巨大噪音环境的房子，我买下做了投资房，而且还做了短租，结果游客络绎不绝。因为我把短租房做成了火车主题，这个铁轨、火车和车站，都成了我的短租房的卖点。事实上，这条由B&O铁路局早在1830年修建的铁路是美国历史上最早的铁路之一，而且早期的一些新火车头技术，都是最早在这条铁路上运营的。所以有些游客甚至慕名而来。有人在我们airbnb留言说听着火车的鸣笛和轰隆声，似乎又把人带到了近两百年前的峥嵘岁月。 同样买过铁轨边上的房子的还有我之前在Waukesha小镇的一个朋友。从下图的Google街景可以看到铁轨就在房子的边上。她在2016年以$14.9万就买下了这个房子，现在市值已经在$30万了。她说，这是重工业时期留下的一条铁路，现在每天只有1-2班货运火车，对生活的影响其实不大。 回头来说我朋友看的这个房子，虽然离铁轨近，但中间有一排大树灌木作为隔离层，影响小很多。这是通往DC市中心的地铁用的铁轨，事实上走路到旁边的地铁站只有11分钟。很适合那种在DC工作的通勤者。地铁半夜以后是停运的，所以至少对睡觉的影响极少。卖家其实已经由于铁轨的因素而在价格上表现得比周围物业低很多，所以后期出租得当的话，还是适合做投资的。 其实不仅仅这类靠近铁轨的房子有人买，几乎所有被一些“网红”或“资深投资人”认为不可买的物业，比如靠近加油站、靠近墓地、靠近塔站、有地基问题、洪水区、“路冲”、已经不安全的“老黑区”，都有投资人买。 首先由于这些“硬伤”，这类房子价格上会比市价低一些，增加了盈利空间。 其次，有些问题是我们华人投资人认为是问题，但美国人的观念里不是问题，比如各种与风水相关的，靠近墓地的，房子里有人过世过的等等。 再次，有些投资人专门做一般人做不来类型。比如有一位在Detroit的朋友，很多年专做”老黑区”/War Zone，每个房子两三万收进来，能出租七八百一个月，但收租时是真的配枪而行。目前已经做了五六十个，最近几年这些廉价房涨幅都翻了好几倍。话说，这些房子陆续退出来之后，他近些年转战到周边的学生公寓，也是做得特别好。 所以，我觉得我们不需要非要给自己设限，重要的是：你能不能“Add Value”。 我在Milwaukee认识一个做了三十年翻新的老友，他的理念就是通过解决房子的问题来赚钱。比如地基有问题，或房子像比萨斜塔那样倾斜了，他都能解决，他翻新这类房子就比一般人翻新普通房子要赚更多，因为一般人解决不了那些问题，不敢买。 换句话说：没有不能买的房子，只是你能不能解决问题。 当然，我并不是说，那些所谓“不能买”的房子，大家放心大胆地去买吧。而是说：你如果能打开思路做一些变通，有渠道和能力做一些改善，把问题变成机遇，说不定有可能变废为宝。而不是一上来就设置一堆的限制。因为被一堆限制过滤之后的房子，你觉得好，其他人也觉得好，最后往往竞价激烈。