浅谈房市(2): 高利率成为新常态, 那接下来会怎样？Now the high interest rate becomes the New Normal, then what’s next?
前几天在DC参加公寓投资方面的NMHC Fall Meeting, 除了认识了一些人，就只记得两个一直被提起的关键词：New Normal, Affordability(这个词我们下次再聊)。 30年房贷利率二点几、三点几的日子是一去不复返了，许多经济学家说至少在foreseeable future是看不到了，我直译为至少两三年内是不太可能降回去了。 于是，经济学家们就说高利率将成为New Normal。说白话就是：大家就说服自己接受高利率吧，别幻想之前的好日子了。为了让大家好受一些，建议先看一下美国30年房贷利率迄今50年的历史数据(来自美联储网站https://fred.stlouisfed.org/series/MORTGAGE30US) 50年均值是7.74%。而现在(9月底)是7.19%。嘿，还不到均值。 但是…我们毕竟是刚刚从低利率走过来的呀。比如我的自住房两年前买的，利率2.8%。现在重新买，要7.5%了。很多像我这样本来打算以旧换新的人，就先不卖不买了。 打开/搜索Mortgage Calculator一算，你会发现首付20%的话，两年前2.75%利息下$50万的房子的月供，现在正好等同于7.25%利息下买$30万房的月供。这差距，不是一点点啊。 但，事已至此，感叹也剩个谈资，都说是New Normal了，只能向前看。接下来又会怎样呢？扶好你的小板凳，我们花开两头，各表一枝。 商业地产 大部分商业地产都是类似ARM(adjustable-rate mortgage)的贷款，只有前几年是固定利率。这几年结束之后，业主会根据自身与市场情况决定是卖掉、重贷还是接受浮动利率。眼下对于很多商业地产后两个选择显然会严重影响现金流，加上很多商业地产的背后都是有投资人参与的，爆跌的现金流，甚至负现金流显然是投资人没法接受的，所以业主或项目主管团队会倾向于考虑在目前市场还在较高价位的时候选择退出(exit), 就是卖掉。 有了上面的逻辑，就不难推论在涨息前(两三年前）买的，选择3-5年固定利率(5年是最多的选项)的项目，将在利率到期前(注意是前，不是后)，抛售。 所以很多经济学家认为商业地产在接下来的6-18个月将会是Deal变多，价格降低(或者说Cap Rate上升)，最适合有实力的投资人进入的窗口期。 至于为什么只说到18个月，之后不是也有一大批物业现有的低利率贷款会到期么？因为这是预测，太久远了，说不定到那时早就飞出其他黑天鹅，早就到达又一个New Normal了。 商业地产中，大家一致认为办公楼目前风险最大，但也是最可能“抄底”的时期，就看你有没有这个胆识了。毕竟，还有一部分人认为办公楼可能彻底崩盘，甚至影响整个房市。 呵呵呵，扯远了，这又是另一个大的话题了… 民用住宅 再上一篇浅谈房市关于“观望等待or伺机而动”中，我有聊过，民用住宅接下来就是房价高+利率高。但这显然不可能持续太久，因为最终，大家就买不起了。 加息的18个月里，房贷的负担增加了近70%(大家可以用前面2.75% v.s. 7.25%的例子在Mortgage Calculator里计算一下)，而人们的薪资在2022年只涨了7.6%，2023年预估是涨4-5%（注意薪资涨幅和通胀不一致）。 除了刚需急着要买房且手头有足够存款的买家能在现在这个市场下继续卖房，绝大多数潜在买家不得不“按兵不动”。 所以紧接着上一篇说短期内房价因为上市房源紧缺而维持高位，在此之后“理论上”会迎来一波下跌，可能是明年年底，或后年，房市应该会做Correction。 这里的理论依据是房源会大幅增加。一是目前开始建正在建的房子不断完工。（下图为八月新建数据，详细数据见统计局）二是随着时间推移，越来越多的人会挂牌卖房(比如离世、退休、迁移、急需用钱等)。 但之所以说“理论上”，是因为我们目前尚未知买家和卖家数量的天平何时才会反向，反向的快慢和差异的大小。但有几点是肯定： 1）越来越多的人买不起房，且租房也越来越贵 2）除非国家出台某些刺激政策，否则住房的“Affordability”会是个雷区 3）天平的反向会有极大的区域差异化，现在涨的越凶的地区大概率也会跌得越厉害 说了一大通有的没的，说不定过段时间回头看会啪啪打脸。所以谨代表个人“一家之言”，仅供参考娱乐，不作投资建议哦。
