北美地产学堂

华少是北美地产学堂的学员，本职工作是一名注册税务师。从2021年就开始在学堂听课的，两年间已学习了租客管理课程和Mobile Home Park投资课程，接下来准备学习公寓投资课程。 华少是在2021年买了第一个投资房，位置在南加Riverside，用于出租给大学生。原本这个房子是自住房，但算了一笔账后发现，如果把房子租出去，而不是自住的话，每个月可以多赚$1500！这符合《富爸爸穷爸爸》里说的“要多买资产，而不是负债。”同样是买房子，如果买来自住，每个月的开支就是负债，可是把房子用来投资，那就是资产。 就这样华少开始了自己的房地产投资之路。因为不满足于加州较低的现金流，所以华少开始研究外州的房产。因为能力有限，无法预测房价的涨跌，也不认为有运气能买在房价暴涨的城市，所以每月稳定的现金流显得格外重要。于是华少开始每天找Deal，联系Agent，后来买到了位于纽约上州一个有6个单元的多单元公寓楼。纽约上州的房产，价钱很便宜，现金流很高，有20%的上限税率，33% cash on cash年化现金回报，但在管理上需要花些时间。 但是华少觉得对于现阶段来说，还是决定自己管理，从租客筛选、房屋维修维护，以及和当地city申请permit等事宜，都亲力亲为，是一个很好的学习机会，也把在学堂所学的知识应用到实际问题中去。   很多人觉得远程管理房产很头疼，华少分享了自己的经验，和租客的良好沟通是远程管理的关键。 她说：“我对我的租客非常好，在刚接手管理时就给他们发问候短信，并告诉他们房子如果有什么需要修理的地方，我都会尽快帮他们搞定。对于空置的4个units，我都本着宁缺毋滥的标准去招租。很仔细地筛选租客，调查租客的背景，考察他们的资产负债，并且跟他们的前任房东去了解他们。我宁可把房子空着两个月，也不着急立刻租出去。所以我筛选出来的租客，跟我有比较好的沟通。此外我在当地的handyman不仅做维修，也帮我管理。当有需要的时候他会代表我出面处理事宜。另外我两周前刚去见了一趟我的租客们，也见了市政府和维修工人，现在有着更加reliable的关系，更加便于管理。 远程管理确实有不少的挑战，华少就碰到之前有一个租了十多年的租客，刚到手里就突然就欠租了，电话也不接短信也不回。要知道在NY这样的州，驱赶租客还是挺麻烦的。但是华少认为要坚决捍卫自己的利益，所以就找了原房东传授如何驱逐。 在多次尝试沟通无果后，直接把驱逐申请书签好字并做好公证后，发给租客，他才知道这是来真的，而且房东是讲原则的。他就主动分三期把拖欠的房租补齐了。遇到这样的租客，在沟通过程中，华少也用到了在学堂所学的租客管理课程的知识。 还有一次，刚买了没多久的房子，就发生了下水管道堵塞的情况。后来才知道不是一般的马桶堵塞，而是sewer line下沉导致的倒灌。直接花了$1500把下水道清理干净，但是下沉依然还在，重做下水管道得花费一万多美元，这对于这个便宜的房子来说无疑是一个巨大的开支。这可怎么办？华少经过多方研究 ，了解到当地政府有一个部门专门提供资金补助修复旧房的项目。于是便立刻开始着手申请，经过两个月左右，终于把补助申请到了，政府最终提供资金把这个project搞定了！   华少投资遵循“求稳”，对“稳定”的认识是： 第一是安全边际要够大。 就目前的deal来说，即使经济下行，有三分之一的租客欠租，依然还得起贷款和地税保险。 第二是定价偏低。 这样能够吸引租客长期稳定、压力较小地交租。如果我们有了稳定的现金流，那么增值部分就可以不用太看重了。试想如果每年年化回报有20%，那么5年就可以回本。我把这种投资想象成一个工厂购买的一台设备，每年给我赚钱就行，可以不用在意增值。大家都说满足1%法则的物业是个好的现金流物业，但是华少找的都是要满足2%法则的物业，这样才能应对远程管理的风险和成本。   华少对于想进行或刚开始进行房产投资的新手的建议是，知识付费很值得。选择你喜欢的，感兴趣的，适合自己的领域，去上课，去丰富自己的理论知识。 在课堂上你会遇到志同道合的同学，今后可能会成为你的partner，一起找投资标的deal，一起研究deal，最后一起去实践deal！ 华少觉得在北美地产学堂上的课程对他帮助很大！让一个什么都不会的新手懂得该如何开始地产投资。老师在课堂上讲的一些细节，会在我们的实操中有巨大的帮助。 举两个例子：老师说，与欠租的租客沟通，最好的方式就是跟他诉苦。跟欠租的租客说“：我们房东也有各种开支，如果你不交房租，房子就有可能流入法拍，你也会失去你的住所。”这样沟通，就能把租客的利益和房东的利益相捆绑。 老师说，看这个neighborhood怎么样，或者看这个房子怎么样，有一个简单办法就是看landscaping。我曾看到一栋杂草丛生的房子，于是就联系City索要owner的联系方式。联系之后发现果然是一个很好的off market deal机会，因为房主离世，子女分财产，这个房子却一直搁置，正待处置。 他说：“在北美地产学堂的学习，确实让我打开了新世界的大门！原来“地产”这两个字是如此的博大精深！我们只需要在其中的一两个细分领域下做好，就可以搭上财富增长的快车道。在学堂学习后，我从single family拓展到了multi family，下一步的计划是继续寻找deal，特别是学生公寓和mobile home park。”   接下来，华少还是在继续找deal！目标是满足2%法则的物业，更倾向于找学生公寓。$20万以下的deal自己买，$20~$100万的deal可以筹资买。他目前看到一个7unit，21beds的学生公寓，大约有12%的cap rate，正在准备筹资购买。   加入北美地产学堂社群，注册观看更多免费课程 本周末3天北美地产速训营

昨晚，我站在投资者的角度，在小红书直播间，跟大家探讨在美国买房时不容忽视的10个问题，这些问题将成为您赚钱的关键。 1. 售价与谈判余地 首要任务，了解房产的售价以及是否有谈判余地。精明投资者懂得在谈判中争取更低的价格，这将直接影响您的投资回报。 2. 房地产市场走势 投资前必须了解的是目标地区的房地产市场走势。只有掌握市场趋势，您才能抓住升值机会，稳赚未来。 3. 学校质量 即便是投资，也不能忽视孩子的教育。高评分学校附近的房产通常更有升值潜力，因为家庭需求会推动价格上涨。 4. 社区安全 投资的不二法则，安全第一。了解社区的安全性情况，保证您的资产不受外部威胁。 5. 房屋历史记录 勘查房产的历史记录，特别是自然灾害或维修问题。这可以避免未来不必要的维修费用，增加您的利润。 6. 税收情况 投资者必须清楚房产税和房屋保险费用。合理的税务规划可以节省大量资金，增加您的投资回报。 7. 基础设施和便利设施 房产附近的基础设施和便利设施，如购物中心、医院、公园和交通设施，对于未来升值和租赁都有重要影响。 8. 上市历史 深入了解房产的上市历史，是否曾经多次降价或重新上市。这有可能意味着机遇或挑战，投资者应有明智的判断。 9. 房产检查报告 不可或缺的是查看房产检查报告，它会揭示潜在问题。解决问题可以防止意外成本，增加您的投资回报。 10. 房产价值潜力 最后，了解房产在小区中的价位以及修复后的升值潜力。每笔投资的目标是未来赚钱，这将指引您的投资决策。 昨晚的分享，我用我们的实际案例，告诉大家， 投资者不仅要关注房产本身，还需要了解购买过程中的细节问题，如交易流程、定金要求和交割时间等。 与经纪人建立良好的沟通，提前获得这些信息，将帮助您更好地规划您的投资策略。 2023年，每周一中部时间8点，西部时间6点，东部时间时间9点，我都会在小红书进行直播， 提升大家的房产投资知识。