北美地产学堂

根据美国人口普查局的数据，美国房屋库存降至历史低点。   美国房屋库存处于历史低点   现有库存的稀缺也阻止了全国房价的急剧下跌，对房价起到了有力的支撑，所以尽管自 2021 年以来抵押贷款利率急剧上升，从 3% 升至 7% 以上，过去四个月，美国房价还出现了连续的环比上涨。   今年5月，美国市场上待售房屋少于140万套左右，跌到了2012年以来的最低水平。 2012年1月-2023年5月美国待售房屋数量   库存不足给新房建商带来了机会。   以KB Home为例，截至 5 月 31 日的第二季度三个月内，净销售了 3,936 套房屋，基本与去年同期3,914 套房屋持平，当时利率还没到5.5%。   KB Home 首席执行官 Jeffrey Mezger 最近接受《财富》杂志采访时表示对美国住宅房地产行业的前景持乐观态度，就是因为现有的新房和二手住房库存长期短缺。   由于库存不足，还近一步激升来房价：例如 KB Home在第二季度提高了其 70% 至 75%社区的价格。那么硬气，就是因为没有现有库存。   正常和平衡的住房市场中，库存供应量将达到六个月，即260 万套房源供应。然而，现在供应月数只有1 个月、1.2 个月，因此可供选择的房屋不是 260 万套，而是 50万套。   现有库存的缺乏，加上新房定价调整和建商提供的激励措施，是今年新房销售反弹的原因。   与此同时，千禧一代的对住房需求强劲，Z世代现在正处于购房年龄。因此，当人口对住房需求强劲且没有库存时，即使利率上升，也没有遏制住买房需求，买家会渐渐适应高利率，所以销售仍然强劲。     值得注意的是，全美100个最大的房地产市场中，只有奥斯汀成功恢复到了大流行前的库存水平，大部分地区都处于短缺状态，像Hartford, Connecticut等地的可供购买住房数量下降了 70%，令人瞠目结舌。 […]

根据Redfin.com200万用户从 2023年5月到 2023年7月在线查看100 多个都市区的待售房屋的搜素数据显示，超过四分之一 (25.8%) 的购房者希望搬到全国其他地区，这一比例创历史新高，高于一年前的23.7%。 虽然比例达到历史最高，但由于目前是换房频率处于历史低点的时候，所以实际数量比一年前减少了7%。相比之下，留在家乡的人则下降了17%。 自疫情爆发以来，想搬家的人数比例稳步上升，2018年和2019年这一比例约为18%。   美国人都想搬到什么地方去呢？ 此次研究数据显示，Las Vegas、Sacramento和Myrtle Beach等价格相对便宜的地方是最吸引购房者搬迁的目的地，主要还是不断上升的利率，使得买房成本越来越贵，房价也是居高不下，所以性价比高的地区最受欢迎。 位于南卡的Myrtle Beach有史以来第一次跻身最受欢迎的搬迁目的地名单，位列第九，搬到这里的人大多是从Washington, D. C. 和New York 来的。 Myrtle Beach都市区的住宅售价平均约为36万美元，而Washington, D. C.的售价超过60万美元, New York 的售价为80万美元。 这个地区吸引了很多退休人员，特别是来自东北部和西海岸的退休人员，因为这里的生活成本相对便宜、房产税低、还有高尔夫球场和阳光明媚的天气。还有不少远程办公的工作人员也被吸引到了那。 尽管洪水、高温和飓风的恶劣天气不断增加，阳光地带以Florida的大都市为代表仍然是最受欢迎的搬家目的地。 例如，Las Vegas面临严重的高温风险，Tampa面临极端的洪水风险，Myrtle Beach面临飓风和其他严重风力事件的极端风险，但都不影响他们成为目前最受欢迎的地方。 Las Vegas连续第二个月成为Redfin.com 用户搬最受欢迎搬家目的地的名单第一名，紧随其后的是Sacramento和Florida的三个都会区：Tampa、Beigang-Sarasota和Coral horn。 受欢迎程度由净流入量决定，净流入量衡量的是Redfin.com 用户希望迁入某个地区的人数减去离开该地区的人数。 这些地区的共性是价格可承受度都较高，例如Las Vegas的房价中位数为415,000美元，搬到这 里的很多是从加州洛杉矶、硅谷、圣地亚哥来的，因为那里房价动不动就上100万美元。   数据分析基于约 200 万 Redfin.com 用户，他们在 2023年5月至2023年7月期间在线查看了 100 多个都市区的待售房屋。   Tampa的房屋均价大约在43万美元，搬来最多的是New York的人。   值得注意的是，由于高抵押贷款利率使房地产市场降温，10个最受欢迎的目的地中的 […]

高利率、高房价、房源少，以及强势的美元，使得在美国买房的成本越来越高。 从去年4月到今年3月，外国人在美国买了大约84,600套房屋，这是自 2009 年全美房地产经纪人协会开始追踪此类购买数据以来的最低记录，比前一年下降了14%。 尽管外国人购买的房屋数量减少，但他们购买房屋的价格却更高了，中位价达到396,400 美元，这是有记录以来的最高价格。 按房屋数量而非购买金额来统计，中国、墨西哥、加拿大、印度和哥伦比亚位居国际买家的前五位。这一数据不包括新房，买新房的外国买家也很多。   中国买家的增加主要是疫情解封，而印度买家则受益于本国强劲的 GDP 增长，墨西哥买家数量的增加是因为货币比索的升值。   尽管外国买家购买数量总体下降，但中国买家的购买数量却出现可观的增长。   中国买家无论是以平均购买价格还是中位数价格来比较，都是最高的，分别是123 万美元，以及72.23万美元，其中一个原因是因为大约三分之一的中国买家选择在房价最高的加州买房，共有 15% 的国际买家购买了价值超过 100 万美元的房屋。   排名第二的加拿大买家，中位数价格是57.29万美元；印度买家排名第三，为51.56万美元；而来自墨西哥的买家，买房中位数只有27.81万美元。   截至2023年3月的一年时间里，中国买家在美国一共买下了大约11000套房子，在外国买家中占比最高，达到13%，疫情期间的两年是低点，中国买家仅占外国买家的6%。   购房总金额136亿美元，相当于990亿元人民币，占到国际买家总金额的1/4以上，这也是2018年以来中国人在美国买房花钱最多的一次。   但比起巅峰时期的2017-2018的317亿和304亿美元的总额，还是少了很多。   2009年-2023年中国买家在美国   总的来说，外国买家也喜欢在美国的“阳光地带”（Sun Belt）买房，气候温暖，阳光明媚，包括加州、佛罗里达州、德克萨斯州等，但各国买家的偏好还是有细微的差别。 佛罗里达州（23％） 加利福尼亚州（12％） 德克萨斯州（12％） 北卡罗来纳州（4％） 亚利桑那州（4％） 伊利诺伊州（ 4%）   佛罗里达是外国买家最爱的一个州，但中国买家的首选是加州，有三分之一的人选择在加州买房。加州也是目前中国移民人口在美国最集中的区域，特别是近年来发展迅速的尔湾，环境好、学校好、设施好、华人多，但房价也贵！ 其次才是佛州，占到16%， 德州第三，8%。   另外中国买家对纽约情有独钟，占到6%。     中国买家在美国买房的区域分布   中国买家尤其喜欢加州，也是因为现在买房都是准备自住的，很多都是要移民来美的，所以他们买房要考虑给孩子就读当地的学校和大学。   IQI集团的CEO Kashif Ansari表示，现在的中国买家10个里面只有1个是买房投资的，其他的都是想用来自住的，这跟10年前很不一样，那时大多是买来投资。   另外大约42%的外国买家使用现金买房，做个比例在中国买家里更高，达到了 […]