这个《美国 房产税省钱攻略》系列主要为大家讲解在美国如何利用当地政府房产税的制定，评估，征收和抗辩等细节，进行省税。我个人做了一些针锋相对的简单操作，几年间省下了约3万美元。
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前面我们讲了：
- 税务估值的激进程度 (点我穿越到这篇)
这次我们继续讲解：
- 税务估值的频率
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（二）税务估值的频率 (Appraisal Frequency)
对房产持有者的腰包有直接影响不仅仅是税务估值的高低。在美国，地方政府税务估值的频率对现金流，物业价值甚至当地市场的长期稳定性都有深远影响。深谙其中奥妙，让我的自住房几年间省下了1万多美元的税
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德州 vs 北卡案例
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比如德州每年都会重新appraise, 房价的上涨即刻就会反应在税单上，租金上涨只有足够aggressive，现金流才不会被马上会被吃掉。这是促进Dallas等城市租金逐年迅猛增长的一个驱动力。
而比如北卡4-8年才appraise一次。北卡RTP三角区过去两年房价上涨了一半以上，但房产税依然停留在疫情之前水平，哪怕房子进行转手交易，也不会触发重新appraisal。
北卡租金增长动力不高，除了供需关系等因素之外，老房主真实的持有成本增加不大也是一个重要的内在因素，毕竟羊毛出在羊身上。
我同时持有德州和北卡的多个房产，这两年就明显感觉到德州租金增长快，但现金流增加却不见得能跑过北卡。
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Jersey City案例
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一个更极端的例子是我所在的Jersey City。该市过去30年才重新re-appraise过一次。一些老旧的brownstone house，1988年的估值是十几万，2018年重新appraise后瞬间跳涨到一百多万，震惊四座。
虽然政府总的财政税收预算没有显著变化，但每个房主分到的蛋糕被彻底重新分配了，整个市场因此剧烈震荡。社交媒体被叫苦不迭的老房主淹没，不明所以的群众简单的以为”全市房产税大涨民不聊生”，还促成了本地房价的一轮下跌。
但其实部分精明的房主发现新房的effective tax rate反而显著下降了。一些新楼本来享受政府的tax abatement program，但近期购买房产的房主发现其实opt-out这些省税program反而交税更低。
我当时就专门去市政厅opt-out了自住房的tax abatement，因这个举动几年下来累计省下1万多美元的税：
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(下列非真实数字，仅供参考)
Option 1. 停留在tax abatement program (房产税算法为：purchase price * lifetime-fixed abated tax rate)
$800,000 * 1.67% = $13,360 / year
(effective tax rate = 1.67%)
Option 2. 退出tax abatement program (房产税算法为：appraisal price * annually floating nominal tax rate)
$630,000 * 1.50% = $9,450 / year
(effective tax rate = 9,450 / 800,000 = 1.18%)
Annual tax saving: $13,360 – $9,450 = $3,910
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我们看到之所以re-appraisal之后Option 2变得更省税，是因为本来政府新估值就依然低于买家的买价(630k < 800k)，且蛋糕重切后，政府的名义房产税率大幅下降，已经低于tax abatement rate了(1.5% < 1.66%)。
虽然退出tax abatement之后要承担政府未来名义税率上涨的风险，但上述例子中break-even的名义税率高达1.67% / 630,000 * 800,000 = 2.12%, 短期内政府税率上涨到如此高概率不大，即使发生也是在遥远的今后了。考虑到Time value of money, 前些年先享受到每年大几千的省税才是更实在的。
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小结
总的来说，appraisal frequency越低的地区，相对越容易出现省税机会。
支持北卡低租金的不仅是低名义税率，而且还是低appraisal frequency。而Jersey City极端的30年appraisal周期，使得房产买家出现了一个更加特殊的省税机会，如果当时没有自己计算比较，这几年恐怕多交了上万的税而不自知。
请牢记，掌握任何一个本地房产税政策细节，都可能转化为实打实的收益。
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（to be continued)
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