盘点过去两年的美国远程房产投资，我买的所有房子都是新房，确切的说都期房。

期房指的是从建商手中签合同购买时还没有盖好，甚至还只是一块地的房子。通常在签合同时交数千到百分之几不等的押金，等数月后房屋完工前1-2个月才正式办贷款，然后房屋彻底完工后办理过户。

我为什么买这样的房子，主要有如下原因：

我是会隐身的分隔行

首先，我想买新房子

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（一）新房是远程投资首选。远程投资鞭长莫及，需要买状态好，维护成本低，便于管理的房子。

新房内外结构，各种大件都是全新的。且建商有1-2-10年warranty。维护起来简单省心。最近刚给一个房子换了A/C，实测证明建商的warranty还是比较靠谱的(虽然可能较慢)

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（二） 新房一般设计更现代化，符合最新的潮流和需求。

美观颜值高，好租好卖，毋庸多言

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（三）新房购买流程简单，规范，透明。

之前买二手自住房时简直被房地产这个远古时期的交易方式搞得心力交猝。什么都在暗处，Bidding war, 猜卖家小心思，讨价还价，从卖家牙缝里讨要各种information… 新房什么都是明的，流程清晰，一口价。是我的菜

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（四）新房在特殊市场下可能和二手房出现价格倒挂。

比如20年底的Austin，二手房开始动辄5万10万bidding war时， 新房建商还没睡醒，价格还没涨起来。所以，如果你观察到本地出现了价格倒挂窗口，更是入手新房好时机

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其次， 我想买期房而不是现房

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（一）买期房可以花几千块钱的押金(个人最低记录是1000美元)，锁定未来数个月的涨幅。

这相当于购买了一个underlying是房子的call option(看涨期权)。这些房子过户的时候普遍增值了10万以上。撬动了几十甚至百倍杠杆。

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（二）买期房可以把 锁定价格/购买 和 办贷款/过户 两件事剥离开。快速锁定多个房子价格，而不受贷款限制。

20年底抢房潮到来时，房价一天一个样。如果一个一个买现房，受到贷款掣肘，消化完一个房子恐怕下一个房子已经涨好几万了。

而买期房，我可以短期内密集打光子弹，锁定多个房子价格。只要挑选好未来过户时间，彼此错开几个月就行了。

我的记录是一周内签了3个房子的contract，然后未来半年到一年内慢慢收割。

后面再买的新房子依然是这种手段，这样就接起来了。所以这两年我总是在收割半年前签的新房子。

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（三）买期房可以不用看房（看也是一块地），这对于我这种敲键盘“云买房”的懒人来说是福音。

当然不是误导大家闭着眼瞎买。而是质量把关可以用请专人来做inspection实现。

New construction的inspection有几种，最常见的是pre-drywall inspection, final inspection and one year-warranty inspection。 利用好这些inspection，房屋的质量是有保证的。

尤其是pre-drywall inspection反而是只有买期房才有机会由买家自己去做的。现房已经被包裹在墙里，无从得知了。

买期房看着房子一点点成型，反而质量更有保障。 我是会隐身的分隔行

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The Other Side of the Story：新房/期房的弊端

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当然买新房/欺房也是有弊端/风险的，为了文章公允客观，这里都列举出来，大家根据自己的偏好/需求和目前市场情况去权衡是否要使用：

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（一）建商信用风险

比如有些臭名昭著的local建商会在进入合同后/过户前反悔加价。当然绝大多数全国性大建商是没有这个问题的。在签合同前调查好建商口碑，研究好合同条款确定有无escalation clause。只要做好due diligence，一般没有问题。

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（二）市场下行风险

上面call option套路的逻辑前提是预期市场上涨。如果市场下跌，那就没意义了。

我的策略是尽量选择押金(“option premium”)要求低的建商，一两千定金，实在不行walk away损失也不大。

（当然，即使房价下跌，我也不一定会walk away，房产是长期价值投资，我还是会权衡这个地区的长期发展潜力。如果是好区优质房，我可能依然会买下。）

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（三）利率上行风险

期房周期拖的较长，期间很难锁定贷款。如果遇到今年上半年利率暴涨的情况可能过户前办贷款时发现现金流小算盘都已经泡汤了。

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（四）等待期资金的机会成本

等待房屋建好的过程中没有房租收益，且押金不能用作他用。其中的opportunity cost要考虑清楚。所以又要求我们尽量选押金低的房子，且周期不要太长，3-6个月较好。这个等待周期的意义主要还是为了错开多个房子贷款，只要贷款可以安排开，等待期不要太长，3-6个月足够。

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（五）房屋质量风险

Rumor has it 最近的建商新房由于赶工，材料短缺等原因，质量不如以前。

但其实质量问题还是单一房子的问题，新房二手房都可能出现。没有证据证明新房一定比二手房质量差。反而因为期房可以全程做inspection, 每一步都自己把关，知根知底，后面还有1-2-10 warranty，比二手房或许更加放心。

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小结

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这篇文章全面分析了我远程投资只买新房/期房的原因，也已把其中的风险给大家解释清楚，请大家量体裁衣，做出最适合自己的投资决策。

最后要clarify一下，我并不是在“炒楼花”。我的目的不是把房子快速转手赚快钱，而是会把房子拿到手，长期buy and hold，做被动投资。

只是我拿房子的方式采用了类似call option的方式。用来hedge risk，加大杠杆，短时间内尽早锁定价格，合理安排好过户时间。

新房 vs 二手房是北美地产学堂远程房产投资课程重点探讨的问题之一。如果大家对远程投资话题感兴趣，欢迎给我留言，我会对大家感兴趣的话题继续发文探讨。祝大家投资愉快！