最近开始学员采访案例，我们其中一个学员对宏观经济研究的很透彻，今天一聊发现是中科院物理学博士，JAVA 科技方面好几本畅销书作者。他去年就提到贷款利率这三年会8-10%， 我们当时听了很吃惊，而且各大媒体机构都在报道今年贷款利率下半年会下降，结果目前利率到了7% 以上了。 他的观点主要来自于数据分析，我们来看看他的观点： 美联储在一年多前开始升息，美联储能够直接控制的利息是Fed Fund Rate，这是一种隔夜拆借的利息，年化后这个利息目前是5.33 美联储持有8.7万亿美元的各种长期债券，可以通过买入或者卖出债券的方式影响长期债券利率。 30年房贷利率是和长期国债利率有强关联的，而美联储升息并不能直接影响长期债券，从隔夜利率向10年国债利率传导，是需要市场机制发挥作用的，这个就需要时间。他是这样看这两种利率是如何互动的 加息速度很快，导致利率曲线翻转，短期利率高于长期利率 Term Rate 6m 5.53 1y 5.41 2y 4.99 3y 4.70 5y 4.40 7y 4.35 10y 4.26 根据历史常态看，长期利率一定会追上短期利率，最终超过短期利率。 按照目前的共识，美联储会维持Fed Fund Rate在这个高位一段时间，不太可能很快降息。这意味着10年期国债利率会有足够的时间追上短期利率。按照6个月国债利率5.5%考虑，10年期国债应该在一年多的时间内追上5.5%的利率。也就是说，在2024年底或者2025年初，10年期国债应该到达5.5%。 对于30年房贷利率，这个利率和10年期国债利率的差也是一个稳定的统计学量，目前这个利率差稳定在300个基点左右，也就是3个百分点左右。 因此他的结论是在2024年底或者2025年初，30年房贷利率应该到达甚至超过5.5%+3% = 8.5% 这仅仅是从升息的市场传导上分析，还没有考虑到美联储缩表的作用。美联储持有8.7万亿的长期债券，而且他们在每年减持1万亿的速度进行所谓的缩表。 根据统计分析，每减持1万亿，对基准利率的影响相当于升息50基点，也就是0.5% 因此明年年底、后年年初的30年房贷利率应该达到甚至超过8.5% + 0.5% = 9.0% 上面是一个非常粗略的估计，轻易地得到了9%的预测。实际上更仔细地分析发现应该超过10%。除非发生金融危机，需要美联储进入救市模式，不然30年房贷利率将是这样的。 对于很多投资人来讲，最关心的就是这个市场还能不能进场？ 瑞文的看法是目前的房贷利率仍然是比较低的，因为还有更高的利率在后面。在利率攀升的过程中，房屋市场的inventory会不断减少，因为拿着低利率房贷的人不愿意卖掉房子、放弃房贷。你想一下，假设你目前的房贷是5%，市场利率已经到了10%,你愿意卖掉这个房子吗？因此在这个过程中房屋价格可能因为inventory进一步减少而得到支持。 对于投资客来说，房租也是一个重要的考虑因素。房租可能有短期波动，但是长期看，房租是跟着通货膨胀走的，而不是跟着经济衰退与否走的。七八十年代的时候，经济进入滞涨，就业差的一塌糊涂，但是房租没有跌，还在涨。 瑞文目前除了flip 翻修以及投资之外，最感兴趣的就是土地投资，在土地coaching 课程中几个同学一起长期购买Florida 的土地flip . 他还是珠宝和古玩专家，在美国从收藏家手中收回来或者拍卖会收到卖到国内，我感触最大的就是他计划退休后回到理论物理的研究中去。理论物理学里有一个著名的难题，困扰了物理学界很多年。他有一个非常独特的思路，在20年前就开始思考的，断断续续考虑了20年。所以他计划完成。 大家觉得我们学堂是不是卧虎藏龙，很多有故事的人，一起投资一起创业一起追求自己的小梦想。欢迎大家联系我们加入学堂社群。https://www.ourrea.com/ 可以加小助手微信feifei66882018