第五期读书营 Advanced Tax Strategies – 第六至九章

Posted 2年 ago / Uncategorized, 房产税

这本书内容很多。这里只摘重点。

第六章

  1. 翻新不享受出租收入的税务抵免。所有收入都是ordinary income。但如果出租一年后再卖房，可以算作BRRRR。
  2. 案例：
    1. 翻新，上市出租，租客搬入，一个月后租客因工作变动搬走，然后房东卖房。这个可以argue 是intent to rent
    2. 翻新，然后发现HOA禁止出租，房东卖房。这个可以argue 是intent to rent
    3. 房东今年做了4个翻新。第五个用以上方法去argue. IRS 会将第五个算做flip。
    4. 房东已有4个出租房，第五个用以上方法去argue. IRS 会将第五个算做BRRRR。

第七章

  1. 1031 交换必须是类似资产。可以不同州，但不能不同国家。45 天内identify, 180 天内成交。
  2. 可以选3个物业买其中的一个。也可以选三个以上，但总金额需要低于换出物业价格的两倍
  3. 价格要求：换入物业价格需要高于换出物业价格 – 卖房费用 – 买房费用。 换入equity 要大于换出equity
  4. Title要求：置换前后必须一直。单人LLC 和owner 在税务上没有区别。因此可以互换。
  5. 置换中间人必须unrelated to owner, 和owner没有商业来往。

第八章

  1. syndication （GP/LP）和出租物业是不同类型，不能置换
  2. 换入物业出价太高：可以在多出的价格和不做1031 而需多缴纳的税之间衡量
  3. partnership: 每人拥有的比例在置换前后需要一致
  4. 不需1031:
    1. 没有增值，也就不需延稅
    2. 该缴税额很小， 不值得花时间和费用去做1031
    3. 有其他损失或carry-over unallowed loss 可以抵消增值
    4. 如果只想再投入一部分资金 （不合1031 的规则）

第九章

  1. 1031 置换后可以马上重贷、取现。
  2. 1031 置换前六个月内重贷取现会被视为违规

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