如果2000年1月1日，你有15万美元，全部投进股市，买大盘S&P500，20年后，15万大约变成48万6，翻了大概3倍多。
但是如果你投入了商业地产，那么你的15万可以变成77万5，那就是5倍多。
而在商业地产中，多单元公寓楼一直都是优等生，买楼居然比买大盘多挣了近30万。
过去20年里出现的两次大的经济危机:
- 2000年左右的”互联网泡沫“加上2001年的911，美国经济进入衰退；
- 2008房地产信贷危机引发的经济危机。
多单元公寓楼在经济危机中的表现如何？可以从租金和空置率这两个指标去衡量。
01
租金
不得不说，从历史数据上来看，多单元公寓楼的租金能扛住经济衰退，租金下降幅度较小，而且经济复苏后，反弹会更快，租金增幅也会更大。
就拿2001年经济衰退来说，整个房地产市场都受到了影响。
那时，只有零售商业地产是唯一一个租金没有下跌的，真是风水轮流转，零售地产现在是今非昔比了。
当时其他的商业地产租金均出现不同程度的下跌，比如
- 多单元公寓楼：下降9个季度，降幅6.7%
- 办公楼：下降13个季度，降幅17.7%
- 工业地产：下降15个季度，降幅7.4%
虽然下跌，但是多单元公寓楼的租金下降幅度是较小的，而且在经济强劲复苏后，租金增长非常显著。
- 多单元公寓楼：比之前的峰值增长10%
- 办公楼：比之前的峰值增长5.7%
- 工业地产：比之前的峰值增长4.3%
2008经济危机被称为自1930年代大萧条以来最严重的经济衰退，这也相当考验多单元公寓楼的表现。
- 多单元公寓楼：下降6个季度，降幅7.9%
- 办公楼：下降9个季度，降幅17.7%
- 工业地产：下降13个季度，降幅17.5%
- 零售地产：下降21个季度，降幅14.1%
经济复苏后，租金的涨幅，多单元公寓楼的租金一骑红尘。
- 多单元公寓楼：比之前的峰值增长25.7%
- 办公楼：比之前的峰值增长5.0%
- 工业地产：比之前的峰值增长7.8%
- 零售地产：比之前的峰值下降4.5%
02
空置率
房东最担心就是房子空着，租不出去。但是过去这两次经济危机，多单元公寓楼的空置率还是可控的。
08年金融危机期间，空置率曾上升至11.1%，但仍处于可控水平。空置率增加仅持续了7个季度，之后连续5个季度，空置率下降，降到比经济危机前还低。
目前，全美多单元公寓楼的空置率为6.8%，7%-8%的空置率是健康的，12%的空置率是高的，20%的空缺率就是超高了。
可见，多单元公寓楼是一种能在经济衰退期间仍然表现稳定及良好的资产，而且一旦经济复苏，恢复很快，发展很好。
但是现在面对前景不乐观的市场环境，每个投资者都需要谨慎。
经济危机即将来临，一定要注意以下几点：
- 避免过度使用杠杆
- 注意市场上的供求变化
- 注意自己的短期债务
不怕经济衰退的多单元公寓楼10月23日 美东9pm
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